- שוק הדיור האמריקני, בדומה לשווקים מערביים נוספים, התאפיין בשנתיים האחרונות בעליות חדות. הגם שבעבר אירועים עולמיים גדולים גרמו לתנודות דרסטיות בערכי הנכסים, במשבר הקורונה, נותר שוק הדיור איתן. ביקוש שיא עלה על מספר הבתים הזמינים, מה שגרם למחירים לעלות בקצב המהיר ביותר מזה ארבעים שנה. אולם כעת, שילוב של נתונים, וביניהם אינפלציה עולה, ריביות עולות, וגורמים נוספים, גורמים לרבים לתהות מה מתרחש בימים אלה בשוק זה, מה צופן לו העתיד, ובפרט האם ומתי יצטננו להם מחירי הדיור.
- איך דברים השתנו כל כך מהר? במקום לפגוע בשוק הדיור, המגיפה למעשה עזרה לעורר אולי את תנופת הדיור העזה ביותר שנרשמה אי פעם, במה שהיה מעין "סערה מושלמת". שיעורי משכנתא נמוכים היסטורית, שנגרמו על ידי תגובת הפד למיתון, הובילו לכך כי רכישת נדל"ן למגורים הייתה עסקה טובה מידי מכדי לוותר עליה. זה גרם למשקיעים להיכנס לשוק הדיור. אליהם הצטרפו אנשי צווארון לבן שראו את עבודתם עוברת לעבודות מרוחקות במהלך המגיפה והיו להוטים לצאת מדירות צפופות בערים כמו ניו יורק ושיקגו. המגיפה גם התרחשה בדיוק בחלון הזמנים (בין 2019 ל-2023) שבו בני דור המילניאלס שנולדו בשנים שהתאפיינו בילודה הגבוהה ביותר בדור זה (בין 1989 ל-1993), הגיעו לגיל רכישת הדירה הראשונה. העומס הזה בביקוש פשוט "הכריע" את מלאי הדיור, שכבר היה מצוי בירידה עוד לפני שהמגיפה החלה. גורמים אלה יחדיו, הובילו לשיא עליית מחירי הדירות.
- דרישות העבודה מרחוק של מגיפת הקורונה גרמו לאנשים להעריך מחדש את צרכי השטח והמיקום שלהם, והובילו לעליות מחירים מחוץ למרכזי ערים. במהלך המשבר, הוצאות הצרכנים עברו מפריטים כגון נסיעות ואכילה בחוץ, לריהוט משרדי ביתי ואלקטרוניקה. כאשר סדרי העדיפויות השתנו, ניכרה ירידה בעניין בשוק הדיור בערים צפופות ויקרות כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו וושינגטון די.סי., ויותר עניין באזורים פחות צפופים בעלי סביבת מחיר סבירה יותר כמו מיאמי ודאלאס. בני דור המילניום המהווים כ-25% מאוכלוסיית ארה"ב - תמיד נרתעו מלעזוב את הערים הללו, והעדיפו לשכור. אבל במהלך המגיפה, מילניאלס החלו לתעדף מרחב פיזי על פני קרבה לעבודה. כשחיפשו בתים מחוץ לערים, הם תרמו לעליית מחירי הבתים בפרברים. עם שוך הקורונה, הביקוש לדיור עירוני חזר בסופו של דבר, אך במקביל נשאר יציב בפרברים. עניין מוגבר זה חל על כל סוגי הבתים, בין אם מדובר בדירה ובין אם מדובר בבית פרטי.
- עליות המחירים בשנתיים האחרונות היו חזקות במיוחד. המחיר החציוני של בית קיים טיפס בחודש יוני למחיר שיא של 416,000 דולר, עלייה של 13.4% מסוף שנת 2021 למחיר הגבוה ביותר שנרשם מאז החלה מדידה זו בשנת 1999. לאחר עליות חזקות בחמש השנים האחרונות, מדד מחירי הדירות הנומינליים בארה"ב נמצא כעת ב-40% מעל נקודת השפל שלו ב-2012 וב-4% מעל לשיא שהגיע ב-2006. על פי מדד מחירי הדירות הלאומי Case-Shiller של S&P CoreLogic, המודד את מחירי הדירות הממוצעים במטרופולינים הגדולים, מחירי הדירות הממוצעים בארה"ב עלו באפריל בשיעור שנתי של 20.4%. על אף עליית הריבית שתידון בהמשך, הביקוש לרכישת בתים ממשיך לעלות על המלאי המצומצם של בתים למכירה. כמעט 60% מהבתים שנמכרו בחודש מאי נמכרו מעל מחיר המחירון שלהם, לפי נתוני חברת תיווך הנדל"ן Redfin Corp.
המחיר החציוני של בית קיים עבור חודש מאי בכל שנה נתונה (עמודות כתומות, ערכי מקרא משמאל) אל מול ההכנסה הפנויה לנפש (קו אפור, ערכי מקרא מימין)
דו"ח של לשכת מפקד האוכלוסין האמריקנית שפורסם בסוף השבוע שעבר גילה כי מכירות הבתים החדשים זינקו בכמעט 11% בחודש מאי, על בסיס מנוכה עונתיות, לאחר ירידה של 12% באפריל. מחירי הדירות עדיין עולים, אם כי לאט יותר. הציפיות לצמיחת מחירי הדירות החציונית החודשיות ירדו ל-4.4% מ-5.8% ביוני, על פי סקר ציפיות הצרכנים של הבנק הפדרלי של ניו יורק.
- ברקע לסביבה אינפלציונית גוברת, אנו עדים להעלאה דרסטית בריבית שלא נראתה כמותה מאז שנת 1994 - מאז דצמבר, הריבית על המשכנתאות כמעט הוכפלה – והגיעה לכ-5.5%, הריבית הגבוהה ביותר מאז שנת 2008 – וזאת בתגובה למהלכים של הפדרל ריזרב שמטרתם לרסן את האינפלציה. בינואר, קונה היה משלם כ-2,100 דולר בחודש קרן וריבית עבור הלוואת דיור בהיקף של 500,000 דולר. כיום, אותה הלוואה תעלה כ-2,900 דולר לחודש. בחודש יוני האחרון ציין פאוול כי ריבית המשכנתאות עלתה מ-3% באוגוסט 2021 לכ-5.5% כעת, על פי הסקר הלאומי של Bankrate של המלווים, וציין שלא ברור עד כמה העלאות הריבית אכן ישפיעו על ההשקעות בתחום הנדל"ן למגורים, וכי הפדרל ריזרב עוקב אחר הנושא מקרוב. "היצע הבתים הגמורים, המלאי של הבתים הגמורים שעומדים למכירה, נמוך להפליא.. אז זה עדיין שוק מאוד צפוף. המחירים עשויים להמשיך לעלות לזמן מה גם בעולם שבו התעריפים עולים. אנחנו צריכים לחזור למקום שבו היצע וביקוש חוזרים להיות ביחד, האינפלציה יורדת וריבית המשכנתאות שוב נמוכה. זה יהיה תהליך שבאופן אידיאלי אנחנו עושים את העבודה שלנו בצורה ששוק הדיור מתייצב במקום חדש וזמינות הדיור וזמינות האשראי יהיו ברמות המתאימות".
- מדד היכולת לרכוש בית נמצא ברמתו הנמוכה ביותר מאז שנת 2006 – שילוב של רמת מחירים גבוהה עם שיעורי ריבית גבוהים משמעותית, מקשים באופן ניכר על היכולת של קונים לרכוש
בית. מדד היכולת לרכוש בית ירד מ-200 נקודות בתחילת העשור הקודם, לכ-100 נקודות כיום .
- מלאי הבתים נמוך והביקוש גבוה –ביוני 2022, עמד מלאי הבתים למכירה על 1,647,846, עלייה של 1.6% משנה לשנה. מספר הבתים המוצעים החדשים עמד על 782,083 המהווים ירידה של 4.4% משנה לשנה. מספר הימים החציוני שבילה בית בשוק טרם מכירתו עמד על 18 ימים, לעומת 3 ימים בתקופה המקבילה אשתקד .
Up For Growth, מלכ"ר המחויב לפתור את מצוקת הדיור של ארצות הברית, משמיע קול מטריד בנוגע לתת-בניה של המדינה. על פי מחקר שפרסם הארגון ביום חמישי, גירעון הבתים בארה"ב הוכפל יותר מ-2012 ל-2019 מ-1.65 מיליון ל-3.8 מיליון. בשנת 2012, נראה היה שבעיית העלות הכלכלית של המדינה התרכזה בחופים ובדרום מערב. עם זאת, Up for Growth זיהתה גירעון דיור בסך הכל ב-47 מדינות ובמחוז קולומביה נכון ל-2019. המחקר מצא כי למדינה הממוצעת בארה"ב היה גירעון דיור של 79,000 בתים ב-2019 .
הביקוש לדיור נותר גבוה. ביוני 2022, 55.5% מהבתים נמכרו במחיר הגבוה ממחיר הפרסום שלהם. רק 17.9% נמכרו במחיר נמוך ממחיר ההצעה. היחס הכולל בין מחיר המכירה למחיר ההצעה עמד על 102.3%. בגרף שלהלן, ניתן לראות את שיעור הבתים שנמכרו מעל מחיר הפרסום, בהתאם לציר הזמן:
- לאחרונה ניכרת האטה מסוימת - ככלל, ומטבע הדברים, ישנם אינדיקטורים שונים המצביעים היערמות של גורמים המעיבים על שוק הדיור. איגוד המתווכים הלאומי ציין לאחרונה כי עליית שיעורי המשכנתאות האטה את מכירות הבתים. דו"ח חדש שפורסם לאחרונה על ידי האגודה הלאומית של בוני בתים (NAHB) וכן מדד שוק הדיור של וולס פארגו, מצאו כי אמון הקבלנים בשוק הדיור ירד ביוני זה החודש השביעי ברציפות, הירידה החודשית השניה בגודלה בהיסטוריה. המכירות של בתים שהיו בבעלות קודמת ירדו בחודש מאי זה החודש הרביעי ברציפות. התחלות הדיור, מדד לבניית בתים בארה"ב, ירדה ב-14.4% במאי מאפריל, לפי משרד המסחר. בחודש מאי, נמכרו 696,000 בתים חדשים, כ-17% מתחת לשיא האחרון של 839,000 יחידות בדצמבר אשתקד, ציינו כלכלני מודי'ס. מכירות הבתים הקיימים ירדו במאי ב-3.4% על בסיס מנוכה עונתיות ל-5.41 מיליון, הנתון הנמוך ביותר מאז יוני 2020 ודומה לרמות שלפני המגפה. בשבוע שהסתיים ב-9 ביולי, מלאי הדיור הפעיל גדל ב-28% בהשוואה לפני שנה, לפיRealtor.com . מחירי הדיור עדיין מצויים בעלייה, אולם שיעור הצמיחה בהם קטן. בתקופת ארבעת השבועות שהסתיימה ב-26 ביוני, המחיר החציוני של בתים חדשים ירד ב-1.5% מהשיא בכל הזמנים באביב הזה, ובממוצע, 6.5% מהרישומים הורידו את מחיריהם מדי שבוע, כך לפי Redfin. עוד מצא דו"ח של Redfin כי פחות אנשים חיפשו בגוגל בתים וביקשו לסייר בנכסים. הבקשות למשכנתאות ירדו ב-24%, והמכירות הממתינות ירדו ב-13% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הירידה הגדולה ביותר מאז מאי 2020. איגוד בנקאי המשכנתאות דיווח לאחרונה כי ירידה חדה בבקשות למשכנתאות לקנייה ומימון מחדש "דחפה את מדד השוק לרמה הנמוכה ביותר מזה 22 שנים".
- עם זאת, יש לציין שדווקא בסביבת המחירים הגבוהה הנוכחית, נראה שחלקם של המשקיעים גדל. בשבוע שהסתיים ב-9 ביולי, מלאי הדיור הפעיל גדל ב-28% בהשוואה לפני שנה, לפי Realtor.com, השינוי מגיע כאשר מספר שבועות של רישומים חדשים שהגיעו לאינטרנט העלו את רמות המלאי בכמעט שליש בהשוואה לשנה לפני. לפי Redfin, משקיעים רכשו נתח גדול מאי פעם מהבתים בארה"ב ברבעון הראשון של 2022 – כ-20% לעומת 15.3% לפני שנה.
- ומה קורה בשוק השכירות? כמעט בכל עיר בולטת ברחבי המדינה - אוסטין, נאשוויל, סיאטל, ניו יורק - שכר הדירה עלה באחוזים דו ספרתיים על רקע מלאי מועט. ברמה הארצית, שיעור הבתים הפנויים הוא מתחת ל-5%, כאשר יותר מתריסר שוכרים מתחרים על כל דירה פנויה, כך לפי RentCafe. הדבר מקבל ביטוי בדמות דמי שכירות גבוהים במיוחד. במנהטן, שכר הדירה החציוני הגיע לשיא של 4,000 דולר בחודש מאי, על פי נתונים של דאגלס אלימן. באותו חודש, שכר הדירה הטיפוסי בארה"ב חצה לראשונה את רף ה-2,000 דולר, כך לפי Redfin. התופעה של הצעת מחיר גבוה ממחיר הרכישה התפשטה משוק הבעלות לשוק השכירות, וממוצע שכר הדירה המבוקש בארה"ב עלה ב-15% במהלך 12 החודשים האחרונים. שוק ההשכרה נמצא ב"טיול פראי" מאז אביב 2020, ללא סוף המסתמן באופק. בתחילת המגיפה, השווקים בערים כמו ניו יורק ראו את דמי השכירות צונחים, כאשר התושבים עזבו והמשרות הפנויות עלו. הקלות בשכירות, כולל חודשים של שכירות חינם, הפכו לנורמה. אבל ההנחות הללו נעלמו במהרה, ושכר הדירה בניו יורק מאפיל כעת על רמות 2019. שווקים אחרים, כמו זה במיאמי, מעולם לא חוו ירידה חדה, שכן שוכרים מערים אחרות שהצליחו לעבוד מרחוק עברו לגור בהן. רבים רצו יותר מרחב, ופשטו על המלאי בתקופה שבה היה ממש קשה לבנות ולקנות. מה שהוביל בתורו ל"סערה המושלמת" הזו של ביקוש משתולל ומלאי צפוף. עם מעט חלופות טובות, שוכרים מעדיפים להישאר במקום, וכך כמעט 62% חידשו את חוזי השכירות שלהם, מה שאומר שיש פחות מלאי זמין בשוק שממילא סובל מזה זמן ממחסור במלאי חדש. התחזית קדימה לא נראית טוב עבור השוכרים, בטווח הקצר או בטווח הארוך. עליית שיעורי המשכנתא צפויה לדחוף חלק מהרוכשים לצאת משוק המכירות, ולהפעיל לחץ רב יותר על שוק השכירות. ככל ששכר הדירה יטפס, התחלופה צפויה לקטון עוד יותר. ללא הקלה באופק על המחסור במלאי, לשוכרים יש מעט חלופות. כלכלנים צופים כי דמי השכירות ימשיכו לטפס בשנתיים-שלוש הקרובות, אך לא באותו שיעור. Invitation Homes Inc., קרן ריט שהינה אחת מבעלי הבתים להשכרה הגדולה ביותר, אמרה בתחילת החודש כי תעריפי השכירות שלה המשיכו לגדול בקצב גבוה אף יותר מאשר בשנה שעברה במהלך חמשת החודשים הראשונים של 2022. שיעור התפוסה אצלה עומד על 98%, ותחלופת השוכרים נמצאת בשפל של כל הזמנים, אמרה החברה. גם מנכ"ל American Homes 4 Rent הנסחרת בבורסה, ציין כי "הביקוש היום מתחזק יותר ויותר". שחקנים קטנים יותר, מדווחים שהם זוכים להצלחה דומה. "בגלל ההיצע והביקוש, אנחנו מעלים את שכר הדירה בכ-15%", אמר, "שזה מתחת לעמיתינו בתחומים רבים". עם זאת, ישנם אנליסטים הסבורים שהקצב הנוכחי בגידול שכר הדירה אינו בר קיימא. שוכרים נדחפים לקצה גבול היכולת שלהם, כאשר אחוז המטרופולינים שבהם המפרנס הטיפוסי יצטרך להוציא יותר מ-30% מהכנסתו על שכר דירה, עלה ל-23% מ-8% בשנת 2019, כך לפי מודי'ס. אם הכלכלה תיפול למיתון, סביר להניח שגם זה ילחץ על שכר הדירה. אבל זה בהחלט לא מה שניכר עד כה. מגמות כמו עבודה מרחוק ממשיכות להגביר את הביקוש לשטח הנוסף שמציעים בתים צמודי קרקע.
- וכעת אנו נותרים עם "ה-שאלות" - האם ארה"ב נמצאת בבועת דיור? האם המחירים יירדו? לא בהכרח. עליות מחירים מהירות לא אומרות שיקרה תיקון. ההיסטוריה הראתה שהמחירים יכולים לעלות במהירות במהלך השנים, רק כדי להתייצב או אפילו להמשיך לטפס. עם זאת, העליות החדות בהחלט גרמו לכלכלני דיור רבים להרגיש אי נוחות, ואף עוררו שיח על "בועת דיור". הכלכלן רוברט שילר, שחזה את בועת הדיור האחרונה ב-2006, רמז לאחרונה שששוק הדיור עשוי להיות בבועה נוספת. כלכלנים בבנק הפדרלי של דאלאס איתגרו בהקשר זה את עולם הנדל"ן באביב האחרון, לאחר שפרסמו מאמר שכותרתו Real-Time Market Monitoring Finds Signs of Brewing Bubble of the US. למה הדאגה המחודשת? במהלך השנה האחרונה לבדה, מחירי הדירות עלו פי ארבעה מהר יותר מההכנסות . תיאוריה כלכלית פשוטה, שמכתיבה שלא מחירי הדירות או ההכנסות יכולים לעלות האחד על משנהו לאורך זמן, אומרת לנו שזה לא בר קיימא.
- ככלל, כלכלני דיור לא מצפים לירידות חדות במחירים, לפחות לא באופן רוחבי. אחרי הכל, האספקה של בתים למכירה נותרה קרובה לשפל. ובעוד זינוק בריביות המשכנתאות הפחית במידת מה את הביקוש, הביקוש עדיין עולה על ההיצע, הודות לשילוב של מעט בנייה חדשה וגידול במספר משקי הבית בקרב מספר רב של בני דור המילניאלס. כפי שציין פאוול בדברים שנשא לאחרונה בהקשר זה: "המחירים עשויים להמשיך לעלות לזמן מה, אפילו בעולם שבו המחירים עולים. זה מצב מסובך". גם לפי Redfin התחזית ארוכת הטווח עדיין חזקה למדי, על אף שבטווח הקצר עשויה להיות האטה מסוימת במחירי הדירות לאור התנדותיות הקיימת בכלכלה. כך או כך, נראה לעת עתה כי הימים של עליות מחירים באחוזים דו ספרתיים ככל הנראה הסתיימו. שווקים כמו טמפה ופיניקס, שראו כמה מעליות המחירים הגדולות ביותר, עלולים לספוג מכה, וירדו בפערים של 5 עד 10 אחוזים. אחרים עשויים להישאר קבועים או לראות עליות מתונות. אבל המחירים גם לא צפויים לקרוס - בין השאר, כי המלאי עדיין נמוך, ויש יותר אנשים שרוצים בתים מאשר בתים זמינים למכירה. למרות שהמלאי של רישומים פעילים גדל בכמעט 19 אחוזים ביוני לעומת שנה שעברה, הוא עדיין נמוך ב-53.2 אחוזים ביחס לשנת 2019. מרבית הדעות הינן כי איננו מצויים במצב של 2008, וזוהי איננה בועת דיור. זה עדיין שוק של מוכרים, בין אם זה מרגיש כך או לא. במאי, מוכרי בתים קיבלו בערך 4 הצעות מקונים, שזה נמוך מאפריל אבל עדיין בערך כפול ממספר ההצעות שקיבלו המוכרים בחודש שלפני המגיפה. בתים שנמכרו בחודש מאי בילו בשוק רק 16 ימים, וקצת יותר ממחצית מהבתים נמכרו במחיר גבוה ממחיר המחירון. לכן, למרות ששיעורי הריבית הגבוהים הורידו את הביקוש, נראה כי שוק הדיור עדיין בתזוזה מהירה יחסית, ומספר האנשים בגילאי רכישת דירה (25–34) גבוה ב-18% מאשר בשנת 2006.
- הפרמטרים העיקריים התומכים בהמשך חוזקתו של שוק הדיור:
- הביקוש לדיור בקרב דור המילניאלס גדל, כאשר דור ה-Z ממש מאחור - מספר רוכשי הדירות הפוטנציאליים הוא בשפע, כאשר אמריקאים בקרב המילניאלס או צעירים מהם מהווים מחצית מאוכלוסיית ארה"ב, או 166 מיליון. בשנים האחרונות, רבים מבני דור המילניאלס הזדקנו לתוך שנות רכישת הבתים העיקריות שלהם, הביקוש לבית שני זינק במהלך המגיפה, ומשקיעים נהרו לשוק כדי לקנות בתים להשכרה כשמחירי השכירות עלו. רוכשי דירות בפעם הראשונה מייצגים את הנתח הגדול ביותר (31%) של אנשים שרוכשים בתים, על פי נתונים של איגוד המתווכים הלאומי, ורוב הרוכשים הראשונים הם מתחת לגיל 40, מה שאומר שמאגר הקונים הוא נרחב, וכאשר מלאי הדירות מצוי בשפל היסטורי, אינדיקציה המסמנת המשך ביקושים, במיוחד ברקע למלאי הדירות המצוי בשפל היסטורי. בעוד כמה שנים, דור Z יגיעו לגילאי ה-30, ויהיו מוכנים יותר כלכלית להפוך לבעלי בתים מאשר בני דור המילניאלס שהיו בגילם, ומשמעות הדבר היא שהביקוש לבתים יהיה גבוה, אם לא גבוה יותר. ככלל, בשנת 2021, כשני שליש מהקונים היו בטווחי הגילאים של 22-55, כאשר כרבע מקונים הינם מדור ה-Y (בני גיל 31-40), כאשר הגיל החציוני של הרוכשים בחתך זה הינו 35.
בטבלה שלהלן ניתן לראות את אחוז הרוכשים בכל גיל ואת גילם החציוני בשנת 2021 :
- ההיצע לא יכול לעמוד בביקוש – כפי שפורט לעיל, קיים חוסר איזון בין ההיצע לביקוש, וזוהי אחת הסיבות העיקריות לעליית מחירי הדיור. העשור האחרון התאפיין בתת-בניה אל מול הביקוש במרבית תתי הסגמנטים, ויידרשו מספר שנים על מנת להוסיף היצע מספק. כיום, ישנם בשוק 1.7 חודשי היצע בלבד, מה שמראה על חוסר איזון ניכר לטובת המוכרים. זה גם מסביר מדוע קצב בניית הבתים החדשים טיפס בקצב שנתי של 6.8% בפברואר, הצמיחה המהירה ביותר מאז 2006. עם זאת, התחלות בניה של כ-1.8 מיליון בתים חדשים לא צפויות להשפיע מהותית על מחירי הדירות.
- הסבירות שלווי הדיור לא יעמדו בתשלומי המשכנתא הינה נמוכה - אחד ההבדלים בין שוק הדיור של היום לזה של 2008, הוא שהעמדת ההלוואות הינה מחמירה יותר עקב הפקת לקחים ותקנות חדשות שנחקקו לאחר המשבר האחרון. פירוש הדבר כי אלה שאושרו למשכנתא בימינו הם בעלי סבירות נמוכה יותר לאי פירעון מאשר אלה שאושרו בתקופת ההלוואות שלפני משבר 2008. נדיר להיתקל היום במלווה המציע מה שמכונה "הלוואות ללא מסמך", שבו המבקש לא צריך להוכיח יכולות הכנסה - נוהג שהיה נפוץ לפני קריסת שוק הדיור. כמו כן, להלוואות רבות המגובות על ידי הממשלה ישנו סט של סטנדרטים, כמו ציון אשראי מינימלי ודרישות מקדמה. הרגולטורים מצפים מהמלווים, בין היתר, לאמת את יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה. ברבעון הרביעי של 2021 הועמדו משכנתאות חדשות בהיקף כולל של למעלה מטריליון דולר, כאשר 67% מהמשכנתאות הללו הלכו ללווים עם ציוני אשראי שעולים על 760. ציון זה נחשב "טוב מאוד", לפי FICO. רוב הלווים מוגנים על ידי משכנתא בריבית קבועה, והסיכוי לעלייה ניכרת באבטלה מסתמן בימים אלה כקלוש.
- סימני אזהרה שעלולים לבלום את שוק הדיור – ככלל, סימנים אלה הינם בעיקרם מעולמות המאקרו. האינפלציה הגוברת, העלאות הריבית, הקיטון בתמ"ג הצפוי (אותו מעריכים כלכלני גולדמן זאקס בכ-1.75% בלבד לשנת 2022), הכניסה האפשרית למיתון, עליית מחירי האנרגיה המובילה לעלייה בהוצאות הכוללות, קיטון במדד אמון הצרכנים ועוד.
- בהקשר זה, מעניין להביט במסקנותיהם של מספר גופים בולטים. מחלקת המחקר של JPmorgan, סבורה כי בהינתן שמחירי שנת 2006 נתפסים כבועה היסטורית, יש מקום לבחינה קרובה יותר של רמות המחירים הנוכחיות. בבחינת מבחר של המחוזות הגדולים ביותר בארה"ב, היום וב-2006, יש שונות רבה בין המחוזות הן ברמת מחירי הדיור והן בשינוי שלהם מאז 2006. ערכי הבתים החציוניים למטר מרובע במנהטן גבוהים בערך פי 20 מאלו במקומות כמו דטרויט וקליבלנד, בעוד שהמחירים באזור מפרץ סן פרנסיסקו גבוהים פי 10 בערך. בעוד שהמחירים ברוב המחוזות עדיין מתחת לרמות של 2006, המחירים בקומץ מקומות, כמו ניו יורק, אזור מפרץ סן פרנסיסקו, בוסטון, סיאטל, דנוור, פורטלנד ואורגון עלו משמעותית מאז.
לשיטתם, שוק הדיור של היום נראה שונה לגמרי מזה של אמצע שנות ה-2000. מאחר שמשקי בית בילו חלק ניכר מתקופת ההתאוששות בפירעון חוב, יש מעט מקומות שבהם החוב הריאלי לנפש גדל במהלך השנים האחרונות. אפילו במדינות כמו ניו יורק וקליפורניה שיש להן מחירי בתים גבוהים ועולים, לא היה סימן לאחרונה לסוג של גידול החוב שנראה במהלך משבר הדיור של שנת 2008. כיום, בניגוד לאמצע שנות ה-2000, יש מעט מחוזות שבהם המחירים גבוהים, למרות שהיצע הדיור החדש גדל משמעותית. הרוב המכריע של המחוזות במדינה שמקובצים בצד שמאל בתרשים שלמטה מתאפיינים במחירים נמוכים ובנייה איטית - כמו הרבה ערים במערב התיכון וב-rust belt - או אילוצים לתגובת ההיצע למחירים הגבוהים, כמו חלק גדול מהחוף המזרחי וקליפורניה. בצד הימני התחתון של התרשים, גידול נרחב בהיצע שמר על המחירים, למרות הביקוש הגובר במדינות דרומיות כמו צפון קרוליינה, ג'ורג'יה, פלורידה וטקסס.
צוות המחקר הגיע למסקנה כי כל שווקי הדיור הם מקומיים, ונתונים ברמת המחוז אינם יכולים לכלול את כל הניואנסים שיכולים להוביל את המחיר של בית נתון בשכונה נתונה. בסך הכל, שוק הדיור בארה"ב עדיין נראה פחות מסוכן בהרבה ממה שנראה באמצע שנות ה-2000. אמנם יש כמה איים של עליית מחירים מהירה ורמות מחירים גבוהות במיוחד, אבל בנוסף לכמה מקומות עם מחירים גבוהים למדי למרות ההיצע הגדל, אין שום מקום ששילב את דפוסי המחירים הללו עם צמיחה מהירה של החוב, כפי שהתרחש בכמה מקומות בארץ אמצע שנות ה-2000.
- Moody's Analytics ביצעה אנליזה אשר נועדה לגלות האם נתוני יסוד כלכליים, ובכללם רמות ההכנסה, יכולים לתמוך במחירי הדירות המקומיים. האנליזה של Moody's Analytics העלתה שמחירי הדירות בארה"ב "מוערכים יתר על המידה" ב-24.7%. במילים אחרות, מחירי הבתים בארה"ב גבוהים ב-24.7% ממה שהם היו נסחרים היסטורית ברמת ההכנסה הנוכחית. אמנם זה לא אומר שמחירי הדירות עומדים לרדת ב-24.7%, אבל זה אומר שמבחינה היסטורית, מחירי הדירות עברו לגבולות העליונים של הסבירות. הפעם האחרונה שזה קרה הייתה במהלך בועת הדיור של שנות ה-2000. מבין 414 שוקי הדיור האזוריים הגדולים במדינה, מודי'ס אנליטיקס מגלה שב-344 מתוכם היו מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2022 "מוערכים יתר על המידה" ביותר מ-10%. מבין אותם מקומות, 183 שווקים "מוערכים יתר על המידה" ביותר מ-25%, בעוד ש-27 שווקים "מוערכים יתר על המידה" ביותר מ-50%. ערכי הבתים ה"מוערכים" ביותר נמצאים בשווקי סאות'ווסט, מאונטן ווסט וסאות'איסט, שהתאפיינו בריבוי עבודה מהבית במהלך תקופת המגיפה. Boise ופיניקס, שהיו מוקדים עבור תושבי קליפורניה ש"גלו" במהלך המגיפה, "מוערכות יתר על המידה" ב-72% ו-54%, בהתאמה.
במבט קדימה, הכלכלן הראשי של Moody's Analytics , מארק זנדי, אומר שמחירי הבתים הגבוהים צפויים להעיב על גידול המחירים העתידי. "ההתמתנות" בשוק הדיור בארה"ב נמשכת וההשפעות המלאות של העלאות הריבית האחרונות עדיין לא מומשו במלואן, במיוחד ביחס למחירי הדיור. מודי'ס צופה כי הביקוש לדיור "יפחת משמעותית" בחודשים הקרובים עקב הכפלת הריבית למשכנתאות קבועות ל-30 שנה מתחילת השנה, מה שמניע זינוק אדיר בעלויות המשכנתא החודשיות. "העלויות החודשיות של משכנתאות חדשות על בתים קיימים הנמכרים במחירי עסקה חציוניים [גבוהות] ביותר מ-60% מאשר לפני שנה", נכתב בדו"ח מודי'ס. "למרות ששיעורי משכנתא גבוהים יותר לא תמיד מורידים את מחירי הדירות, הם בדרך כלל משפיעים על פעילות המכירות ומפחיתים את קצב התייקרות המחירים. "אנו גם מצפים שתעריפים גבוהים יותר יגבילו את היצע המכירה, מכיוון שבעלי בתים נוכחיים ירתעו מלהפסיד עלויות אשראי שקובעו בטווח הנמוך". כך שלמעשה, ניתן לנטרל התמתנות או אפילו ירידה במחירי הדירות על ידי עליית עלויות האשראי, מה שעשוי להוביל את שוק הדיור לקיפאון מסוים. עם זאת, מודי'ס מציינת שכמה "חוזקות דיור בסיסיות" ככל הנראה יסייעו להפחית את מידת התיקון בשוק, לפחות במהלך 12 עד 18 החודשים הבאים. נקודות החוזק הללו כוללות "מגמות דמוגרפיות חיוביות, חיתום מוצק למשכנתאות ומגבלות אספקת דיור מתמשכות מתקופות של תת בנייה". אם מחירי הבתים בארה"ב היו יורדים בצורה מתונה, זה היה מגדיל את הנגישות עבור רוכשי דירות פוטנציאליים ומשפר את הביקוש, בפרט לאנשים ש"הודרו" מהשוק בחודשים האחרונים בגלל עליית הריבית המהירה. במהלך 12 החודשים הקרובים, מודי'ס צופה שהצמיחה במחירי הדירות בארה"ב תצנח משיעור השיא של 20.6% ל-0%. בשווקי דיור ש"מוערכים יתר על המידה" כמו Boise ופיניקס, צופה זנדי ירידה של 5% עד 10% במחירי הדירות. כבר, אומר זנדי, הקמפיין של הפדרל ריזרב נגד אינפלציה נותן אותות מסויימים, וביניהם עלייה ברמות המלאי וקיטון במכירות הבתים בחלק מן המקומות. כמו כן ציינה מודיס כי עליות גדולות מתמשכות בריביות המשכנתא או היחלשות מהותית בשוק העבודה, עלולים להוביל לירידות חדות יותר בפעילות ובמחירי הדיור.
כל הזכויות שמורות ©
הכותב הנו יועץ מקצועי מיוחד של ילין לפידות בית השקעות, ומשמש כנושא משרה בחברת אר אי אס פתרונות אנרגיה מתחדשת בע"מ (חברה פרטית), העוסקת בייזום פרויקטי אנרגיה מתחדשת. אין לראות בסקירה ו/או בתוכנה משום שיווק/ייעוץ השקעות/שיווק פנסיוני או תחליף לכזה. סקירה זו בוצעה בהסתמך על מידע פומבי וגלוי לציבור ועשויה להתבסס על נתונים שפותחו על ידי אנליסטים עובדי קבוצת ילין לפידות ומקורות אחרים הנחשבים מהימנים ומבלי להתחייב על ביצוע בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנות המידע. מובן שמידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה והוא מבוסס רק על הערכות סובייקטיביות של הכותב ע"פ המידע שנמצא לפניו. מידע צופה פני עתיד הוא אינו ודאי ועלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע הכלול בסקירה לבין התוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב לעדכן או לשנות את הסקירה הנ"ל עם וככל שיתפרסמו נתונים חדשים. המידע המוצג בסקירה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני"ע ו/או בנכסים הפיננסים אם וככל שהם מוזכרים בה. יובהר כי אין במידע המובא בסקירה לעיל כדי לבסס החלטת השקעה והמידע מועבר לצורך התרשמות כללית בלבד. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות או ייעוץ פנסיוני בידי בעל רישיון עפ"י דין, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. חברות מקבוצת ילין לפידות ו/או נושאי המשרה שלהן ו/או מנהליהן ו/או עובדיהן ו/או מי מטעמן עשויים, בהתאם למגבלות הדין, לרכוש ו/או למכור ו/או להחזיק ו/או להתעניין בביצוע עסקאות בניירות הערך הנסקרים, הן עבור עצמם והן עבור נכסים פיננסים או פנסיוניים המנוהלים בידי קבוצת ילין לפידות (לרבות קרנות נאמנות ו/או קופות גמל המנוהלות בידי הקבוצה) וכן עשויים לרכוש ו/או למכור ו/או לבצע עסקאות בניירות הערך הכלולים בסקירה עבור תיקי השקעות המנוהלים על ידי ילין לפידות ניהול תיקי השקעות בע"מ, העוסקת בניהול תיקי השקעות ובשיווק השקעות. חברות מקבוצת ילין לפידות מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותן השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברות הנסקרות, והן עשויות לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברות הנסקרות, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברות מקבוצת ילין לפידות ו/או למי מטעמן עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בסקירה. חברות מקבוצת ילין לפידות ו/או נושאי המשרה שלהן ו/או מנהליהן ו/או עובדיהן ו/או מי מטעמן אינם לוקחים על עצמם כל אחריות שהיא לכל הפסד ישיר או נסיבתי הנובע משימוש בסקירה זאת. אין באמור התחייבות להשגת תשואה כלשהי. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.
[1] https://www.wsj.com/articles/housing-affordability-index-drops-to-lowest-level-since-2006-11657288800
[2] https://www.statista.com/statistics/710215/us-disposable-income-per-capita/#:~:text=Per%20capita%2C%20Americans%20had%2048%2C219,15.74%20trillion%20dollars%20in%202020.
[3] https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US
[4] תחת הנחת תשלום מקדמה של 20%, ונטילת משכנתא לתקופה של 30 שנים, לבית שמחירו הינו המחיר החציוני, ומשפחה שהכנסתה הינה ההכנסה החציונית. מקור הנתונים: https://www.wsj.com/articles/housing-affordability-index-drops-to-lowest-level-since-2006-11657288800
[5] https://www.redfin.com/us-housing-market
[6] https://www.upforgrowth.org/sites/default/files/2022-07/UFG_Underproduction_Report_Pages.pdf
[7] https://www.bls.gov/news.release/eci.nr0.htm
[8] מקור הנתונים: https://www.forbes.com/advisor/mortgages/real-estate/will-housing-market-crash/
[9] https://www.jpmorgan.com/insights/research/us-housing-risk#close
