תל אביב ומנהטן, שתי ערים מרכזיות עבור העם היהודי, מהוות גם מרכזים כלכליים ותרבותיים חשובים. שווקי הדיור בשתי הערים דומים במידה רבה, ונתונים שניהם להשפעה של מחסור בקרקעות. בשנת 2025, שתיהן ניצבות בפני אתגרים משמעותיים בתחום הדיור.
NYC הינה העיר הצפופה ביותר במדינת ניו יורק האמריקאית, ובה התגוררו כ-8.478 מיליון איש[1] נכון ליולי 2024. מנהטן, בה התגוררו כ-1.6 מיליון איש, היא סמל ליוקרה, לחדשנות ולליבת הפעילות העסקית העולמית. בשנה האחרונה, האוכלוסייה גדלה בחמשת אזורי NYC – בברונקס, במנהטן, בברוקלין, בקווינס ובסטייטן איילנד, לראשונה מאז פרוץ מגפת הקורונה. מנהטן, היא היוקרתית וה"זוהרת" שב-NYC והדיור בה כולל מגוון סגמנטים – מנכסי יוקרה, אל דירות מגורים רגילות ומפוקחות ועד לדיור ציבורי מיושן. הדיור במנהטן מאופיין בעיקר במחסור בשטחים פנויים אל מול ביקושים שעולים. היצע הקרקעות החדשות כמעט ואינו קיים, מה שמגביל את הבנייה החדשה ומעלה את ערך הנכסים הקיימים. בשנים האחרונות השוק ה"מנהטני" התאפיין בשלוש נקודות עיקריות:
1. שוק היוקרה שמר על יציבות יחסית שכן עשירי העולם פחות רגישים לריבית ולמחיר לSF-.
2. דמי השכירות מזנקים – מחיר של דירת חדר כבר יכול לחצות סך של כ-4,000 דולר. כמו בתל אביב, החזרה למשרדים לאחר מגפת הקורונה, התעסוקה המלאה והביקוש מצד צעירים ומקצוענים מזינים את שוק השכירות. בנוסף, עליית הריבית שציננה את המכירות, הגבירה את הביקוש לשכירות.
3. ההשקעה בדיור מפוקח חווה אי וודאות לאור ההכרזות של המועמד לראשות העיר, ממדאני, להקפיא את שכר הדירה בסגמנט זה.
שוק הדיור במנהטן מנוהל על ידי כוחות חזקים וגלויים לעין כמו וול סטריט, אך פועלים בו גם מנגנונים ציבוריים שמנווטים אותו ומשפיעים על הכלכלה המקומית כולה. מנהטן מציעה לנו הישראלים, שיעור מעניין על הקשר שבין שוק חופשי לבין מדיניות ממשלתית, ועל הדרך שבה סובסידיות ושליטה על שכר הדירה המפוקח יכולות להזין את שוק הנדל"ן ואפילו להשפיע על תיק ההשקעות האישי.
מנהטן, מצד אחד, היא מרכז פיננסי עולמי שמושך אליו עשירים מכל קצוות תבל, דבר שתורם לביקושים ולעליית מחירי הדירות. אך מנגד, יש בה גם מעמד ביניים ומעמד נמוך שבלעדיהם העיר (כמו רבות אחרות) לא יכולה לתפקד. כדי שהעיר תתסוס, היא צריכה גם מלצרים, מנקים, שחקנים, מוכרים בחנויות, מורים ואנשים "רגילים". ההכנסה השנתית החציונית למשפחה במנהטן עמדה ב-223 על 104,910$[2] ושיעור העוני עמד על 16.5%. הפערים הללו, בין התושבים, הפכו את שוק הנדל"ן במנהטן למורכב ולסמל למאבק כלכלי וחברתי על הנגשת הדיור. שוק הנדל"ן למגורים במנהטן, שבו מחירי השכירות הממוצעים זינקו ליותר מ-5,000 דולר לחודש, נשלט לא רק על ידי כוחות השוק החופשי, אלא גם ע"י מספר שחקנים ציבוריים מרכזיים, שבמרכזם עומד משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי.
| הכנסה שנתית למשק בית במנהטן | 2023 |
|---|---|
| פחות מ-20,000$ | 13.60% |
| 20,000$-40,000$ | 10.60% |
| 40,000$-60,000$ | 8.70% |
| 60,000$-100,000$ | 15.30% |
| 100,000$-250,000$ | 29.90% |
| מעל 250,000$ | 21.80% |
מקור הנתונים : [3]
הדיור במנהטן מציג את המורכבות העצומה של ניהול דיור ציבורי בתוך מטרופולין יוקרתי. בעוד ששוק הנדל"ן הישראלי מתמודד עם אתגרים דומים של היצע מוגבל וביקוש גואה, ותל אביב הופכת לעיר לעשירים בלבד, מנהטן ממחישה לנו את הפוטנציאל ואת הסיכונים שבמעורבות ממשלתית נרחבת.
בנוסף, הקשר הפיננסי העקיף של ישראל לדיור האמריקאי, דרך שוק האג"ח בתל אביב ודרך החזקות אג"ח מגובה משכנתאות אמריקאיות בתיקי האג"ח הישראליים והחזקות של קרנות Reit אמריקאיות בתיקי ההשקעות הישראליים, מדגיש כי הקשרים הכלכליים הגלובליים גדולים, וכי בעיות שנראות רחוקות ולא קשורות, יכולות להשפיע בסופו של דבר גם על כיסו של החוסך הישראלי.
דיור היוקרה וה"אולטרה יוקרה" במנהטן
בפסגת שוק הדיור של מנהטן נמצא סגמנט היוקרה (נכסים בעלות של 4-5 מיליון דולר ומעלה) וסגמנט "האולטרה-יוקרה" (נכסים בעלות של מעל ל-20 מיליון דולר). סגמנטים אלו פועלים על פי כללים משלהם והם אמנם היו הראשונים להיפגע כשפרץ משבר עולמי כמו מגפת הקורונה, אז הייתה עצירה מוחלטת בעסקאות היוקרה במנהטן, אך בניגוד לדיור הרגיל, שוק זה, שאמנם חווה כעת ירידה עונתית (בדרך כלל שוק זה איטי יותר בקיץ, אז עשירים רבים נמצאים בחופשות), נותר איתן, בולט ביציבותו ואף בצמיחתו, וכמעט שלא הושפע מהירידה בהיצע או מעליית הריבית.
דיור היוקרה במנהטן כולל דירות קונדו, קו-אופים ובתי טאון-האוס בשכונות יוקרתיות כמו "שדרת המיליארדרים", ה-Upper East Side וה-West Village. מגזר ה"אולטרה-יוקרה", בו דירות רבות המשתרעות על קומה שלמה ופנטהאוזים הפונים לסנטרל פארק או לנהר ההדסון, הוביל את המצב הטוב של הסגמנט. היצע הנכסים נותר מצומצם, במיוחד עבור דירות אולטרה-יוקרה, דבר שהוביל לייצוב מחירים ברמות גבוהות.
ברבעון הראשון של 2025 דיור היוקרה הציג פתיחת שנה חזקה מאוד, גם בהיקף העסקאות וגם בכמותן (עלייה של 29% בכמות העסקאות ביחס לאשתקד ועלייה של 56% בשווי העסקאות הכולל ביחס לאשתקד)[4] . המגמה המשיכה גם ברבעון השני.
הסיבה לכך הינה מפני שסוג זה של דיור, משרת בעיקר אנשים עשירים מאוד ואוליגרכים מרחבי העולם, עבורם, נכסים במנהטן מהווים Safe Heaven לפיזור הון וסמל סטטוס. דווקא התנודתיות בשוקי המניות ודווקא מתחים גיאופוליטיים, הופכים את רכישת דירות היוקרה במנהטן לאטרקטיבית יותר מבזמנים אחרים, גם עבור משקיעים בינ"ל ובהם גם ישראליים.
בניגוד לשווקי יוקרה אחרים בעולם, שוק הדיור היוקרתי במנהטן ממשיך להיות אחד הנזילים והמבוקשים ביותר, והוא לא מראה סימני האטה כעת. העשירים במיוחד נוטים לקנות דירות במזומן, ללא צורך במשכנתא, כיוון שהם הושפעו פחות מהריביות הגבוהות[5] . נראה שלאחר ששנת 2024 הייתה שקטה בסגמנט הזה, שנת 2025 הביאה איתה עליית ביקושים בקרב רוכשים בעלי הון גבוה במיוחד וכראייה לכך מחירי שוק האולטרה-יוקרה אכן מצביעים על עלייה.
ולגבי ההמשך, תחזיות האנליסטים מצביעות על[6] שנת שיא לשוק היוקרה במנהטן, עם התאמות מחירים מהשיאים (ירידה של 6.1% בממוצע). החזרה לעבודה מהמשרד והפריחה התרבותית לאחר המגפה מגבירים את הביקושים למגורי יוקרה במנהטן. למרות שמתפתחים מגורי יוקרה גם בברוקלין, אשר עשויים לפגוע בביקושים למנהטן, היוקרה של מנהטן נשארה.
בניגוד לשוק הדיור הרגיל, בו ניתן לראות מחירים דומים למחירי השוק הרגיל של תל אביב, בשוק היוקרה יש פער גדול בין הערים. בעוד שבמנהטן מחירי היוקרה מרקיעי שחקים כפי שתואר קודם לכן, בתל אביב, המחיר הממוצע לדירות יוקרה הינו כ-4 מיליון דולר. שוק האולטרה-יוקרה התל אביבי הינו מצומצם ביותר וההיצע בו כמעט ולא קיים. בנוסף, בניגוד ליציבות שהציג שוק היוקרה במנהטן, שוק היוקרה התל אביבי חווה ירידה בעסקאות מאז פרוץ המלחמה בישראל. תל אביב, בניגוד למנהטן, אינה מהווה Safe Heaven עבור עשירי העולם.
הדיור ה"רגיל" במנהטן ובתל אביב
שוק הדיור "הרגיל" בתל אביב, מהווה את עיקר שוק הדיור התל אביבי והוא יקר ביחס להכנסה הממוצעת, גם בתקופה הנוכחית בה יש עצירה בעסקאות של דירות ישנות ללא ממ"ד. שוק זה מושפע מאוד מהמלחמה בישראל לאור הצורך של התושבים במרחב מוגן. אפשר לחלק היום את השוק הזה למעשה לשני שווקים – דירות ישנות ללא ממ"ד ודירות בעלות ממ"ד – הם מתנהגים באופן שונה משמעותית האחד מהשני. הדירות עם הממ"ד זוכות לביקושים ערים ולמחירים שמאמירים ואילו הדירות הישנות מציגות ירידת מחירים וביקושים יורדים, כאשר עיקר העסקאות שמתבצעות, מתבצעות ע"י משקיעים שמנצלים את מצוקת המוכרים ולא ע"י רוכשים שמתכוונים לגור בדירות. המחיר הממוצע של דירה בשוק הרגיל המרכז תל אביבי כיום דומה מאוד למחיר הממוצע של דירה בשוק הרגיל במנהטן, וזאת למרות שבמנהטן השכר הממוצע גבוה יותר מאשר בתל אביב ולמרות שבמנהטן אין רגישות למלחמות והיא נהנית מיציבות יחסית ומביקושים בינלאומיים.
שוק הדיור הרגיל במנהטן, אותו ניתן להקביל באופן מסוים גם לשוק הדיור התל אביבי ברובו (טרום השפעות המלחמה והצורך בממ"דים), כולל דירות במחירים שנעים מתחת ל-4 מיליון דולר והמחיר החציוני בו לדירה הינו כ-1.3 מיליון דולר ב-2025. שוק זה מהווה את עיקר השוק וכולל בעיקר דירות קונדו וקו-אופים. שוק זה ניצב בפני אתגרים, ביניהם עליית הריבית מצד אחד (ריבית ממוצעת למשכנתא ל-30 שנה עומדת כעת על מעל ל-6.5%) ומחירי השכירות המאמירים מצד שני. היצע הדירות הקטן, ורגולציות בנייה נוקשות, גורמים לכך שפחות ופחות משפחות יכולות להרשות לעצמן לרכוש דירה בעיר. הדבר מוביל גם לעלייה חדה בביקוש לשכירות, דבר שמעלה את שכר הדירה לשיאים חדשים ומאפשר לבעלי דירות פרטיות להעלות את מחיר השכירות בכל פעם שהחוזה מסתיים. הדבר דוחק רבים אל מחוץ למנהטן.
עם זאת, נראה כי לאחרונה גם השוק הכללי במנהטן מראה סימני חוזק וברבעון הראשון של 2025 נרשמה עלייה של כ-29% במכירות של דירות מהסוג ה"רגיל". אך יש לציין כי מדובר בעלייה בקצה העליון יותר של השוק (דירות של מעל ל-5 מיליון דולר) וכי עדיין מדובר בשוק של קונים, עבור הדירות הרגילות. שוק היוקרה עדיין "סוחב" את המכירות למעלה ועדיין יש פיגור במכירות של דירות במחירים של 1-3 מיליון דולר [7].
להלן טבלה המציגה את השינוי במחירי הדיור והשכירות במנהטן ובמרכז ת"א בעשורים האחרונים:
| 2005 | 2015 | 2025 | |
|---|---|---|---|
| מחיר ל-SF ממוצע דיור רגיל במנהטן ($) | 990 | 1,500 | 1,800 |
| המרה למ"ר ($) | 10,660 | 16,145 | 19,375 |
| שיעור שינוי | 52% | 20% | |
| מחיר ממוצע לחודש לשכירות דירת 3 חדרי שינה במנהטן ($) | 4,000 | 7,500 | 11,000 |
| שיעור שינוי | 88% | 47% | |
| מחיר ממוצע למ"ר בדיור רגיל במרכז תל אביב (₪) | 16,000 | 28,000 | 60,000 |
| שיעור שינוי | 75% | 114% | |
| מחיר ממוצע לחודש לשכירות דירת 4 חדרים במרכז תל אביב (₪) | 6,500 | 8,500 | 12,800 |
| שיעור שינוי | 31% | 51% |
מקור הנתונים [8]
הדיור הציבורי במנהטן ובתל אביב
ה-HUD – מנוע המימון הממשלתי
כאשר מדברים על סקטור הדיור הציבורי במנהטן, קשה להתעלם מהשחקן המרכזי שמפעיל את המערכת כולה מאחורי הקלעים, ה-HUD, משרד השיכון והפיתוח העירוני של ארצות הברית (U.S. Department of Housing and Urban Development). הגוף הפדרלי הזה, שהוקם באמצע שנות ה־60 של המאה הקודמת, נולד מתוך מטרה להבטיח שלכל אזרח אמריקאי תהיה גישה לדיור ראוי, נגיש ושוויוני. הגוף פועל כמנוע מימון עבור שוק הדיור במנהטן, וקובע מדיניות ותקציבים המשפיעים על מיליוני דיירים – וביניהם מאות אלפים החיים בלב מנהטן. ה-HUD מזרים מיליארדי דולרים לשוק הדיור האמריקאי, ומשפיע באופן ישיר על חייהם של מיליוני תושבים. תקציבו השנתי, המגיע לכ-70 מיליארד דולר, מופנה בעיקר לתוכניות סיוע, סובסידיות ופיתוח פרויקטים. השפעה זו רחבה כל כך, עד שהיא מגיעה גם לישראל.
ה-HUD מעניין את המשקיעים הישראליים גם מעבר לנושא הסוציאלי בשל שלוש נקודות עיקריות:
א. הלוואות ה-HUD הוא נושא שקשור לחברות אמריקאיות לא מעטות אשר הנפיקו אג"חים בישראל כמו חברת האשראי החוץ בנקאי גרייסטון, חברת ווסטדייל, חברת MDG, חברת סטרוברי ועוד.
ב. הקשר לאג"ח מגובות משכנתאות – MBS, אשר מוחזקות בין היתר גם ע"י קרנות אג"ח ישראליות וע"י מוסדיים ישראליים. הימצאותן של אג"חים מגובות משכנתאות אמריקאיות, המונפקות על ידי גופים כמו פאני מיי ופרדי מאק, המקבלים תמיכה עקיפה מה-HUD, בתיקי השקעות של משקיעים ישראליים חושפת באופן עקיף את המשקיעים הישראליים ליציבות שוק הדיור הציבורי בארה"ב ולמדיניות הפיננסית של ה-HUD. לכן, תנודות במחירי הדיור הציבורי או שינויים בתקציבי הסובסידיות במנהטן יכולים להשפיע, באופן עקיף אך מורגש, על משקיעים ישראליים שמחזיקים באופן ישיר או דרך קרנות, את האג"חים הללו.
ג. העובדה שמדובר בשחקן שמעצב את כלכלת הנדל"ן המקומית – ה-HUD למעשה משפיע על שוק ההשכרות והסובסידיות, על הסטנדרטים לבנייה ירוקה ועמידה בתקני אנרגיה, ואפילו משפיע על שוויים של נכסים בשכונות מתחדשות. במנהטן, שם כל סנטימטר של נדל"ן הינו בעל ערך רב מאוד, ה-HUD משלב כוחות עם רשויות מקומיות כמו NYCHA ו-HPD ויחד הם מכתיבים את קצב פיתוח המגורים, את הקמתם של פרויקטים לדיור בר־השגה וגם משפיעים על המאבק המתמשך בין השוק החופשי לבין המחויבות החברתית לספק דיור לכולם. ה-HUD הוא לא סתם משרד ממשלתי אלא גוף שמנווט את שוק הדיור במנהטן, ומשפיע על העיר, על יוקר המחיה בה ועל יציבותה הכלכלית.
ה-NYCHA – זרוע הביצוע
בעוד שה-HUD הוא הגוף שמשפיע על התקציבים והמדיניות בתחום הדיור בר ההשגה, ה-NYCHA (New York City Housing Authority), אשר הוקמה ב-1935, היא זו שהופכת את התוכניות למציאות בפועל והיא למעשה רשות הדיור הציבורי הגדולה ביותר בארה"ב – מנהלת כ-177,569 דירות (ב-2,411 בניינים)[9] , מתוכן עשרות אלפי יחידות דיור במנהטן בלבד. ה-NYCHA מספקת קורת גג לכ-528 אלף תושבים ברחבי ניו יורק (מספר השווה לכ-5% מתושבי מדינת ישראל). הדירות שמפעילה NYCHA, מצויות על פני מנהטן כולה ולא ממוקמות רק באזור אחד ובתקופות בהן יש מחסור חריף בדיור בר השגה, NYCHA שולטת בשוק הדיור כולו – אם ע"י שיפוצים והגדלות של מלאי הדירות או דרך תוכניות כמו Section 8, שמסבסדות באופן ישיר את השוק הפרטי.
אך ה-NYCHA מתמודדת עם בעיות רבות, ביניהן תורים עצומים לדירות (נכון ל-2023, למעלה מרבע מיליון משפחות ממתינות לדירות, כאשר זמן ההמתנה עשוי להמשך שנים) וכן אלפי דירות ריקות בשל ליקויים (מדובר בבזבוז משאבים ציבוריים למעשה) שתיקונם מוערך בעלות של כ-40 מיליארד דולר. למעשה, ה-NYCHA נמצאת בדיסוננס חריף. בעוד שהיא מהווה גלגל הצלה חיוני למעמד הביניים ולשכבות החלשות, היא הפכה במקביל לנטל על הכלכלה המקומית, בשל חוסר יעילות ועלויות תחזוקה אדירות.
ה-HPD ותכנית Section 8
לצד ה-NYCHA, פועל במנהטן שחקן נוסף, ה-HPD, מחלקת השימור והפיתוח של הדיור בניו יורק. בניגוד ל-NYCHA שמתמודדת עם הבעיות הקיימות, ה-HPD מתמודד עם הבעיות העתידיות, שייווצרו בהמשך והוא אחראי על התכנון, המימון והייזום של פרויקטים חדשים לדיור בר־השגה.
וכאן נכנסת לתמונה תכנית Section 8, שהוזכרה קודם לכן והוקמה ב-1978[10] . בתוכנית זו, בניגוד לשימוש בדיור ציבורי קיים שנמצא בבעלות ממשלתית, ובמקום לבנות עוד דירות כאלו, מדובר בהשתתפות של ה-NYCHA בתשלום השכירות של השוכרים (בעלי הכנסה נמוכה, קשישים, מוגבלים ונכי צבא) מול בעלי דירות פרטיים, ואילו השוכר משלם רק חלק יחסי מהכנסתו. המשמעות היא ששוק הדיור במנהטן הוא שוק משולב שבו יש דיירים רבים שחיים בדירות בבעלות פרטית, למעשה נהנים מסבסוד פדרלי. במנהטן מדובר בהשפעה משמעותית מפני שמדובר בעשרות אלפי דירות פרטיות שמשתתפות בתוכנית הממשלתית ולכן ה-HUD הינו שחקן דומיננטי לא רק בשכונות מוחלשות אלא גם בשוק השכירות הכללי.
עבור בעלי נכסים, התוכנית מבטיחה הכנסה יציבה לאורך זמן (שוכר טריפל A שהוא למעשה הממשלה) ואילו לדיירים היא מספקת נגישות למגורים באזורים שבעבר היו מחוץ להישג ידם. בעלי דירות רבים ממהרים להעלות את מחיר השכירות עד לתקרה המותרת על ידי התוכנית, שכן הם יודעים ש"השוכר" בפועל הוא הממשלה. כתוצאה מכך, מחירי השכירות באזורים שבהם הריכוז של דירות Section 8 גבוה נוטים להיות גבוהים יותר, מה שמייקר את יוקר המחייה. יש לציין כי הדבר מעלה שאלות קריטיות כמו האם התלות של השוק הפרטי בכספי סובסידיה מעלה את מחירי השכירות הכוללים ומחזקת את האינפלציה בשכר הדירה? במידה שהתשובה חיובית, מדובר בפרדוקס מפני שהמנגנון שנועד להנגיש דיור, עלול דווקא להזין את עליות המחירים במנהטן.
והדיור הציבורי בתל אביב?
תחום הדיור הציבורי בישראל באופן כללי אינו מפותח כמו ברוב מדינות המערב והנקודה החשובה היא שאין לו כל השפעה על המחירים בשוק הדיור בכלל ובתל אביב בפרט. פרויקט "דירה להשכיר" נחל כשלון והוכיח עצמו כלא כלכלי עם עליית הריבית המקומית. בנוסף, בפרויקטים חדשים מסוימים התב"ע מחייבת הקמה של דירות המיועדות להשכרה במחירים מוזלים (הנחה של כ-15%-20%) אך צמודים למדד, לתקופות של 20 שנה בדרך כלל – כאן ניתן למצוא הזדמנויות כלכליות. נציין גם כי המדינה מקדמת כבר מספר שנים תוכניות למכירת דירות בהנחה ביניהן תוכניות מחיר מטרה, מחיר למשתכן ומחיר מופחת, בהן גם נמכרו לזכאים, בין היתר, דירות בדרום תל אביב. אך מדובר במספרים נמוכים שאין להם באמת השפעה על שוק הדיוק המקומי.
את Section 8 אפשר להשוות לפעילות של חברות עמידר, עמיגור, שיקמונה, רסקו וחלמיש הפועלות בתחום הדיור הציבורי. חברות אלו מפעילות דירות לאוכלוסיות מוחלשות ברחבי הארץ וגם בתל אביב, ומשכירה אותן בשכר דירה מפוקח או מסובסד לזכאים, חלקן בבעלות ממשלתית חלקית וחלקן לא. גם פעילותן של חברות אלה, אשר תורמות רבות לציבור המוחלש, אינה מספיק גדולה ומשמעותית בכדי שתשפיע על מחירי הדיור בתל אביב באופן נרחב.
למעשה, אי אפשר להשוות בין הדיור הציבורי בניו יורק, ובמנהטן בפרט, לדיור הציבורי בישראל ובתל אביב בפרט.
השפעת הבחירות לראשות העיר על הדיור במנהטן
כידוע, המועמד המוביל בסקרים לראשות העיר ניו יורק הוא המועמד הדמוקרטי, זוהרן ממדאני. הוא אמנם לא נבחר עדיין והמדיניות שלו לא יושמה אך קיימות ציפיות בשוק להשלכות בחירתו לראשות העיר על תחום הדיור ובעיקר על סגמנט הדיור הציבורי והדיור הרגיל המפוקח.
בתחום הדיור המפוקח[11] , אשר עוצב במחצית השנייה של המאה ה-20, עם הקמת ה-RGB (Rent Guidelines Board) ב-1969, התקיים במשך עשרות שנים מודל עסקי בר-קיימא עבור משקיעים. שכר הדירה המפוקח מותאם מדי שנה על ידי ה-RGB, וכעת, מצע הבחירות של ממדאני כולל הקפאה של שכר הדירה, דבר שמעלה חששות רבים של בעלי נכסים לגבי ההכנסות העתידיות שלהם. חששות אלו מצננים את ההשקעות והמימון בתחום.
בהמשך לרעיון הקפאת שכר הדירה של ממדאני, חשוב לציין את שנת 2019. ב-2019, מדינת ניו יורק חתמה על חוק יציבות הדיור והגנת הדייר (HSTPA) חוק זה, שביטל למעשה מסלולי צמיחת הכנסה והגביל את יכולתם של בעלי נכסים להעלות שכר דירה, גרם לתגובת שרשרת הרסנית. בעלי נכסים החלו להזניח תחזוקה של נכסים, פרמיות הביטוח עלו בחדות, ויחידות דיור רבות הוצאו מהשוק בציפייה לשינויי חקיקה. ההשפעה הכלכלית הועצמה בשל היקף המינוף העצום בתחום – מעל 100 מיליארד דולר. כאשר בנקים אזוריים, שהיו המלווים העיקריים, נסוגו מהתחום, הנזילות צנחה. כיום, הבנקים מחזיקים הלוואות לתקופות ארוכות יותר, מה שמונע מהם לספק מימון חדש ואיכותי. המגמה הזו יוצרת סיכון מוגבר, משתקת את השוק, ומראה כיצד התערבות רגולטורית נרחבת עלולה להוביל לתוצאות בלתי רצויות.
אם נביט על המגזר בעשור האחרון, ניתן לומר שבעוד שהמחיר הממוצע ל-SF בדיור המפוקח במנהטן ירד מ-2016 מכ-800$ ל-SF לאזור ה-420$ ל-SF כיום, המינוף הממוצע ל-SF כנגד הנכסים הללו כמעט ולא השתנה (ואף עלה מעט), דבר שלמעשה הכפיל את שיעור המינוף הממוצע והוא כיום גבוה מ-50%.
עבור בניינים בתפוסות מלאות ש-100% או כמעט 100% מהדירות שם בשכר דירה מפוקח, הסיכון העיקרי בהקפאה או אפילו בעלייה מוגבלת של שכר הדירה, הוא שחיקה איטית ויציבה של ה-NOI. גם עליות צנועות בהוצאות התפעול יכולות לייצר השפעה הרסנית על השורה התחתונה.
בתחום הדיור הציבורי, המצע של ממדאני מציע תקציב שאפתני שכולל הכפלה של ההשקעה בתחזוקת דיור קיים, התחייבות לתזרים של כ-100 מיליארד דולר על פני 10 שנים ל-NYCHA והוספת 200,000 יחידות דיור בעשור הקרוב.
למרות אי הוודאות של שנת בחירות, שוק הדיור במנהטן רשם עליות מחירים ברבעון האחרון כאמור, וסגמנט היוקרה משך את השוק מעלה. סגמנט היוקרה וגם הדירות הרגילות לא הושפעו כתוצאה מהעובדה שממדאני הינו המועמד המוביל לראשות העיר וזאת מפני שכאמור, המצע שלו מכיל שינויים בעיקר בסגמנט הציבורי ובסגמנט המפוקח. ולכן, לאחר ניצחונו בפריימריז והתחזקותו בסקרים, שערי מניות של בנקים (לאור העובדה שהם מממנים פרויקטים מסגמנטים שיושפעו מבחירת ממדאני) ושל קרנות Reit בתחום הדיור המפוקח בניו יורק ירדו מחשש לרגולציה שתביא להקפאת דמי השכירות עם בחירתו של ממדאני לראשות העיר. דוגמאות לקרנות Reit כאלו -Flagstar, Dime, Community, וגם SL Green ו-Vornado. מדובר באיתות מצד המשקיעים לסיכון במגזר הדיור המפוקח, גם אם המדיניות של ממדאני טרם מומשה.
השפעת התחבורה הציבורית על הדיור
התחבורה ציבורית וההשפעה שלה על הדיור הן סוגיות כלכליות-חברתיות שמשפיעות על כל עיר גדולה בעולם. כאשר קיימת תשתית תחבורתית נגישה, אמינה ומהירה, הביקוש לדיור בסביבתה עולה, ערכי הקרקע מטפסים, ותהליכי התחדשות עירונית מואצים. זאת מפני שזמן הנסיעה לעבודה או למוקדי מסחר ותעסוקה מהווה אחד השיקולים המשמעותיים ביותר בהחלטת משק בית היכן לגור, וככל שהזמן מתקצר – מחירי הדיור באותו אזור עולים. בעיר צפופה, בה היצע הקרקע מוגבל והביקוש לדיור חזק, שיפור בנגישות יוצר עלייה במחירים.
בישראל, ובמיוחד בתל אביב, הנושא מתבטא בשנים האחרונות בפרויקטים של פינוי-בינוי, בתמ"א 38, בתמ״א 70 שמקדמת את קווי המטרו וברכבת הקלה. מנגד, במנהטן כבר קיימת תחבורה ציבורית ותיקה ומפותחת במיוחד שתרמה לדיור, לרמות המחירים ולפיתוח העיר לאורך עשורים.
בתל אביב קיים מחסור חריף בקרקע בשילוב עם צורך בהתחדשות עירונית, תוך התחשבות בבניינים המוגדרים כי הם מיועדים "לשימור". ניתן לראות את ההשפעה של תוכניות הרכבת הקלה ושל תוכניות קווי המטרו בתל אביב על מחירי הדירות באזורים הסמוכים לתחנות הרכבת והמטרו וכן את ההשפעה על הכלכליות של פרויקטים להתחדשות עירונית הנמצאים בסביבתן שכן עוד לפני שהונחה אבן היסוד של הפרויקטים, נרשמו עליות חדות במחירים באזורים אלו. גם באזורים שבעבר נחשבו ל"פריפריה עירונית", כמו דרום תל אביב, בת ים או חולון, ניתן לראות עלייה בביקושים כתוצאה מהרכבת הקלה והמטרו. כאן לפינוי-בינוי יש גם השלכות דמוגרפיות שכן התחדשות בשכונות חלשות בסמוך לקווי הרכבת יכולה לייצר גם שינוי חברתי וניתן למשל לראות את מה שקרה בשכונת בצרון התל אביבית לאורך העשורים האחרונים.
במנהטן התמונה שונה מהותית. מערכת הסאבווי הצפופה של ניו יורק, קיימת כבר מעל למאה שנה ואליה מצטרפות רכבות פרבריות ואוטובוסים, היוצרים נגישות מוחלטת בעיר, שהתפתחה סביב קווי התחבורה ואכן קיימים מחירים גבוהים יותר סביב מרכזי תחבורה מרכזיים. מנהטן מהווה עבור תל אביב דוגמה להשפעה של התחבורה על הדיור.
ברור כי השקעה בתשתיות תחבורה אינה רק עניין תחבורתי, אלא גם השקעה נדל"נית משמעותית. בעוד שבמנהטן התחבורה הציבורית כבר קיימת ומפותחת, מה שייצב את מחירי הדיור בה, בישראל ובתל אביב בפרט, פיתוח תחבורה ציבורית והתקדמות ההתחדשות העירונית עשויים לשנות באופן משמעותי את תמונת מחירי הדיור המקומיים.
