כניסה לאזור האישי
כניסת
סוכנים
כניסה לחשבון מעסיק

חיפושים נפוצים

ילין לפידות

סקטור המשרדים האמריקאי – "The buildings don't go away, but the owners do"

מאת הדר וינר-שורץ /

סקטור המשרדים האמריקאי חווה תקופה שלא נראתה שנים, ממש "אפוקליפסה משרדית". ה"עבודה מהבית" שהתגברה בעקבות הפנדמיה וצמצומי כוח האדם והשטחים בעסקים רבים בעקבות הציפיות להאטה כלכלית, יצרו מצב בו שיעורי התפוסה במשרדים האמריקאיים נמצאים בשפל חסר תקדים ואילו שווי המשרדים האמריקאיים ירד משמעותית, זאת אם מסתכלים על "אמריקה" כמקשה אחת. 

נקודות חשובות

  • זה כבר לא סיפור של עבודה מהבית, זה סיפור של בעיות מימון ושל ירידת שוויים דרמטית;
  • יש להסתכל על פלחי השוק – הפגיעה אינה שווה בכל הערים ובכל סוגי הבניינים;
  • הערים החשופות להייטק נפגעו יותר;
  • העסקים מסביב למשרדים נפגעים – אבל העסקים בפרברים מרוויחים מהעבודה מהבית;
  • בנקים שהינם חשופים לחובות לסקטור המשרדים צפויים להציג הפחתות הון משמעותיות – יש לעקוב אחרי חשיפות הבנקים האמריקאיים;
 
סקטור המשרדים האמריקאי חווה תקופה שלא נראתה שנים, ממש "אפוקליפסה משרדית". ה"עבודה מהבית" שהתגברה בעקבות הפנדמיה וצמצומי כוח האדם והשטחים בעסקים רבים בעקבות הציפיות להאטה כלכלית, יצרו מצב בו שיעורי התפוסה במשרדים האמריקאיים נמצאים בשפל חסר תקדים ואילו שווי המשרדים האמריקאיים ירד משמעותית, זאת אם מסתכלים על "אמריקה" כמקשה אחת. 
 
במהלך החודשים הראשונים של השנה, חברות רבות, בייחוד מסקטור ההייטק, המשיכו להתכונן להאטה כלכלית אפשרית. רבות הודיעו על פיטורים נרחבים וחלק גדול מהן החלו להשכיר שטחים ממשרדיהן לשוכרי משנה. 
 
שיעור המשרדים הפנויים בארה"ב בכללותה, נכון לסוף רבעון 1 2023, עמד על כ-18.6%, כלומר כמעט אחד מכל חמישה משרדים בארה"ב עמד ריק. גם היקפי השטחים החדשים שנכנסים למלאי נמוכים ביחס לעבר מאחר והתחלות הבניה נפסקו. בסוף אותו רבעון ראשון לשנת 2023, היצע שטחי המשרדים החדשים ברחבי ארה"ב עמד על 45.4 מיליון רגל רבוע (MSF), פחות מרבע מהרמה המקובלת לפני הפנדמיה. 
 
אך אם נתמקד בארבעת המשרדים המושכרים מתוך כל אותם חמישה משרדים אמריקאיים נראה תמונה מדאיגה. גם הם אינם בדיוק מלאים. לדלילות האוכלוסין במשרדים המושכרים, הנובעת מהפיטורים הנרחבים ומהעבודה מהבית, תהיה השפעה על שוק המשרדים העתידי, שכן כאשר החוזים של משרדים אלו יפקעו , רבים מהם יבצעו שינוי. השוכרים עשויים לשפר את עמדתם אל משרדים קטנים יותר בבניינים טובים יותר.
Office imbalance
The most vacant metro markets
מקור: fDi Markets
 
השינויים בריביות לכיוון מעלה והלוואות הנון ריקורס הנפוצות כל כך בארה"ב, תרמו גם הם למתרחש בסקטור המשרדים. מספר לא מבוטל של בניינים אשר כנגדם עמדה הלוואה פחות יקרה, לקראת פירעון, אשר לא ניתן למחזרה באותם תנאים ולפי אותה הערכת שווי לנכס, פשוט הוחזרו לבנק. נראה כי מאז 2008 לא נצפתה רמה גבוהה כל כך של החזרי נכסים לבנקים, כפי שקיימת כיום. חלק ממה שתדלק את השוויים הגבוהים של בנייני המשרדים בערים הגדולות בארה"ב, בשנים האחרונות, היה הלוואות הנון ריקורס שניתנו ליזמים – הבניינים למעשה שווים כמה שאפשר ללוות כנגדם, כל עוד אין צורך בערבות אישית. 
 
הלוואות נון ריקורס רבות נוספות, שניתנו כנגד בנייני משרדים בארה"ב, הולכות להסתיים בשנתיים הקרובות, ולא תינתן בעת סיומן הלוואה למחזורן באותו היקף ובאותן ריביות, עקב ירידת השוויים של הבניינים ועקב עליית הריבית כאמור. הדבר ידחוף עוד ועוד בניינים לבעלות הבנקים. בהקשר זה, צ'רלי מנגר ווורן באפט אמרו בתחילת מאי בשיחת הועידה למשקיעים: "the buildings don't go away, but the owners do". להלוואות הנון ריקורס שמשפיעות גם כך על שוק המשרדים האמריקאי, התווספו בחודש מרץ, הנפילות של SVB, בנק Signature ושל קרדיט סוויס. אלו יצרו תנודתיות נוספת בשוק המשרדים, בגלל ההשפעה הישירה על לקוחות הבנקים הללו ועל מחזור החובות שלהם, שהיו בסכנה, כמו גם החששות הגוברים מהפחתת שוויי המשרדים. השנה אנו צפויים לראות אתגרי אשראי בבנקים עם חשיפה גדולה לנדל"ן מסחרי וכבר עכשיו ניתן לראות בנקים שמתכוונים למכור הלוואות כנגד נדל"ן מסחרי בהנחות גדולות, למרות שצפוי שהלווים יחזירו את החוב במועד, וזאת על מנת לצמצם את החשיפה לסקטור ולצמצם את החששות של הרגולטורים ושל המשקיעים. ניתן לראות כי מספר לא מבוטל של בנקים הסבו נתח מהלוואותיהם לשוק המשרדים מ"מוחזקות לפדיון" ל"זמינות למכירה". עם זאת, יש לציין כי החשיפה של הבנקים לנדל"ן המסחרי נמוכה בהרבה מחשיפתם לשוק הדיור במשבר שחל לפני כ-15 שנה ולכן הפגיעה שצפויה להיות בתוצאות הבנקים כתוצאה מהמשבר הנוכחי בשוק המשרדים אינה צפויה להיות חזקה כמו זו שראינו ב-2008.
 
דוגמה למכירות של הלוואות אפשר לראות אצל קבוצת קנדי-וילסון שרכשה גוש הלוואות מ-PacWest ב-92 סנט על הדולר (הנחה של כ-200 מיליון דולר על שווי ההלוואות). הדבר הקפיץ את מניית PacWest  בכ-20%. 
 
אם נחזור להתמקדות בשוק המשרדים האמריקאי, חשוב לציין שאין זה נכון להסתכל על ארה"ב בכללותה שכן יש שונות גדולה בין המדינות השונות, בין הערים השונות וכן בין סוגי הבניינים השונים המיועדים למשרדים: 
 
  • העיר האמריקאית שחווה את הפגיעה הקשה ביותר בסקטור המשרדים היא סן פרנסיסקו, שבדרומה גם מצוי ה"סיליקון וואלי", מעוז ההייטק העולמי, שנפגע בשנה האחרונה. יחד עם ירידה חדה בביקוש לשטחי משרדים מצד שוכרים חדשים, חברות רבות הפועלות בה צמצמו שטחים או עברו לאזורים אחרים במדינה. בין הרבעון האחרון של 2019 לרבעון הראשון של 2023, שיעורי המשרדים הפנויים בסיליקון וואלי של קליפורניה עלו מ-5% ל-24.8% וזאת כאשר מאז הרבעון הראשון של 2022 אין היצע חדש של שטחי משרדים בסן פרנסיסקו.
  • ערים נוספות בהן רואים פגיעה משמעותית הינן לוס אנג'לס וניו יורק סיטי. 
  • סן פרנסיסקו וניו יורק הן ערים צפופות שמתמודדות עם שפע גדול של בניינים מיושנים אשר ננטשים לטובת הבניינים מחדשים. עם זאת, יש לציין כי לערים אלו יש היסטוריה של התאוששות נאה לאחר משברים, כמו בועת הדוט.קום והפיגועים של 9/11.
  • הירידות בתפוסות המשרדים בסן פרנסיסקו ובלוס אנג'לס פגעו בהכנסות התחבורה הציבורית בערים אלו בהיקף של כ-80% ויותר וערכי המשרדים עצמם ירדו בכ-50%.
  • גם מבחינת ה-CLASS של הבניינים ניתן לזהות מגמות שונות. נראה כי בקרב המשרדים ה"מפוארים יותר", עדיין מצויים שיעורי תפוסה גבוהים העולים על 90%. דבר זה מעיד על ביקוש משמעותי בקרב השוכרים לבניינים הללו. המגמה המדאיגה ביותר היא זו שמצויה בבניינים ב-CLASS נמוך יותר ובשווקים מטרופולינים ספציפיים שנפגעו במיוחד.
  • יש לציין, בהקשר זה, כי בערים מסוימות שיעור התפוסה אמנם ירד ביחס לעבר, אך הירידה בתפוסה עשויה לנבוע מעלייה בהיצע בגלל בנייה חדשה ולא בגלל ירידת ביקושים כללית במיקום. ערים שכאלו הן אוסטין שבטקסס, ראלי-דורהאם שבצפון קרוליינה וסולט לייק סיטי שביוטה.
  • הירידה הצפויה בשוויי המשרדים אינה אחידה בין הערים השונות. נראה כי הנפילות הגבוהות ביותר צפויות להתרחש במנהטן, ביוסטון, בפילדלפיה ובמילווקי (שם מדובר בירידות של כ-40%-50%) בשנה הקרובה. בסן פרנסיסקו, בשיקגו, בדנבר ובלאס וגאס מדברים על נפילות משמעותיות אך נמוכות יותר, באזור 30% בממוצע. אחריהן בתור אטלנטה, בוסטון, פיניקס לוס אנג'לס, סיאטל, אוסטין ופורטלנד. הירידות המינוריות יותר, שמדברות על ירידה של כ-10%, צפויות להתרחש בוושינגטון, בשארלוט ובמיאמי.
  • ירידות המחירים המשמעותיות צפויות לפגוע בבעלי נכסים רבים ובבנקים מלווים רבים. עם זאת, הפערים הגדולים מהווים הזדמנויות השקעה עבור משקיעי הון והמהלכים שיקרו בתקופה הקרובה עשויים לצייר תמונה חדשה למפת העושר של אמריקה.
Cities Face a Growing Glut of Empty Buildings
 
משבר המשרדים בארה"ב עשוי להיות רחב ולהשפיע על מעגלים רבים סביבו. אירועים אשר עשויים להתרחש:
 
  • שיפוצי בניינים לא יתרחשו ונראה התיישנות כללית של הנכסים הקיימים.
  • נכסים רבים יוחזרו כאמור לבעלות הבנקים ואלה ירשמו הפסדי הון בגין ההלוואות שניתנו כנגדם.
  • מחירי הנכסים עשויים לרדת בצורה משמעותית וזאת בנוסף לירידות שכבר חלו.
  • התרוקנות המגדלים מאיימת על עסקים עירוניים אשר שירתו את העובדים כגון רשתות מזון, מלונות ועוד.
  • התרוקנות המשרדים מאיימת למעשה על המשך סגנון החיים התוסס של הערים ועל תהליך העיור הכללי שהתרחש בעולם.

הרחבה על מספר ערים מובילות:

יוסטון 

שוק המשרדים ה"יוסטוני" מושפע מאוד מנוכחותן של חברות במגזר האנרגיה. יושבים בה מרכזים של חברות הגז והנפט הגדולות בעולם. עם זאת, בשנים האחרונות גברה בעיר נוכחות של שירותי בריאות, טכנולוגיה ופיננסים. שוק המשרדים בעיר התפתח מאוד בשנים שקדמו לפנדמיה אך מאז התהפך המצב. מזה זמן ששוק המשרדים ביוסטון נמצא במגמה שלילית אך נראה כי היא מתייצבת לאחרונה. בניינים ב-Class A ומעלה ממשיכים להציג שיעורי תפוסה גבוהים מהממוצע בשוק. פעילות ההשכרה בעיר עודנה גבוהה אך עדיין ירדה משמעותית ונמצאת כ-34% מתחת להיקף הפעילות לפני הפנדמיה.

סן פרנסיסקו

סן פרנסיסקו ידועה כמרכז טכנולוגי עולמי וכ"סיליקון וואלי" העולמי ולאורך השנים העיר התגאתה בשוק משרדים משגשג שמונע מחברות הייטק ופיננסים. קרבתה לאוניברסיטאות בולטות הביאה אליה כישרונות טכנולוגיים רבים והגבירה לאורך השנים את הביקוש לשטחי משרדים. מחירי ההשכרה ששררו בעיר הם מהגבוהים בארה"ב, דבר ששיקף את הביקוש העז של חברות בעלות מזומנים רבים למשרדים בעיר. מאז הפנדמיה, בה הואץ טרנד "העבודה מהבית", חברות טכנולוגיה שוקלות את צרכי השטחים שלהן ומשנות את מגמות הביקוש לשטחים. לאור ההאטה הכלכלית ופיצוץ בועת היוניקורנים, חברות הייטק החלו במגמת התייעלות, צמצומי שטחים ופיטורי עובדים שהשפיעה מאוד על שוק המשרדים בעיר, אשר מציג תוצאות שליליות לאורך זמן.
 
נטו, ברבעון הראשון התפנו בעיר שטחים בהיקף של כ-1.3 מיליון SF. ניתן לראות כי מרבית פעילות ההשכרה בעיר הייתה בבניינים ב-CLASS A ומעלה ואילו שיעורי התפוסה בבניינים מסוג זה הינה גבוהה מ-80%. בבניינים ב-CLASS B ו-C, שיעורי התפוסה נמוכים בממוצע מ-80%. בבנייני הפרימיום עדיין יש עסקאות לא מעטות במחירים גבוהים של למעלה מ-100$ ל-SF.
 
גם קריסתו של SVB, שהיה הגורם המממן של סטראטאפים רבים, פוגעת בצמיחתם של סטארטאפים ומכאן גם בשוק המשרדים בסיליקון וואלי.
 
לאור שיעורי התפוסה הנמוכים במשרדים, נפגעים גם העסקים שסובבים אותם. ברובע הפיננסי של העיר רואים מסעדות וחנויות רבות שנסגרו, התקיימו  מכירות של בניינים בהנחות של עד 80% מהמחיר הקודם בהם הם נמכרו ודמי השכירות בירידה משמעותית בבניינים שהתפוסה שלהם נפגעה.
https://www.sfgate.com/realestate/article/sf-office-vacancy-rate-hits-record-high-17889017.php

ניו יורק מידטאון דרום, ניו יורק דאונטאון, ניו יורק מידטאון

ניו יורק הייתה לאורך שנים המקום הכי "נחשב" בעולם למיקומו של עסק והיא נחשבת כסמל עולמי למסחר, לעסקים ולפיננסים, כאשר שוק המשרדים שלה הוא המנוע העיקרי להכנסות הכספיות של העיר. העיר מציעה יותר מ-575 מיליון SF של שטחי משרדים ומחירי המשרדים בה בשנים האחרונות היו מהגבוהים ביותר בעולם. זה כבר תקופה שהעיר חווה עזיבה לטובת מדינות הדרום, אך כעת, כשיש גם האטה כלכלית, הנסיגה של העיר מתגברת.
 
שוק המשרדים המנהטני לא חזר לרמתו טרום הפנדמיה ובעקבות ההאטה הכלכלית העולמית, השוק חווה משבר. היקף פעילות השכרת המשרדים במנהטן חווה האטה דרמטית. כ-20% משטחי המשרדים במנהטן פנויים או תפוסים ע"י שוכר שמבקש לסיים את החוזה.  על מנת שיהיה קל לדמיין את זה – מדובר בשטחים ששווים לשטח האמפייר סטייט בילדינג 34 פעמים (!). למרות שרואים התייצבות בשוק התעסוקה הניו יורקי, שוק המשרדים לא חווה התייצבות בהתאם וזאת מפני שהסדרי העבודה ההיברידיים הולכים ומתגברים (והופכים למגמה פרמננטית) ומפני שהחששות ממיתון גורמים לחברות לנקוט במשנה זהירות לגבי התחייבויות עתידיות, גם אם חוזי השכירות שלהן עומדים לקראת פקיעה. בעוד שמקור ההתפשטות של המהפכה ההיברידית הינו הפנדמיה, עליית הריבית רק מגבירה אותה. בעלי המשרדים לא משלמים את החוב והלוואות הנון ריקורס כנגד מבנים רבים יוצרות מצב שמבנים רבים עוברים לבעלות הבנקים.
 
העבודה ההיברידית לא פגעה רק בסקטור המשרדים אלא גם בעסקים רבים שנשענים על הוצאות העובדים במהלך היום ועיקרם עסקים בתחום המזון. נראה כי רק במנהטן, הפגיעה השנתית בעסקים אלו עומדת על מעל ל-12 מיליארד דולר10. 
 
התדרדרות שוק המשרדים המנהטני מהווה איום על מקור ההכנסה החשוב ביותר של העיר – הארנונה. בנייני המשרדים מכניסים לקופת העירייה כ-6.6 מיליארד דולר של ארנונה ישירה ובנוסף לכך המגזר גם משלם למדינה מיסים בעת מכירה ורכישה של נכסים וכן מס על השכרה. לפי Cushman&Wakefield מדובר בכ-92 מיליון SF פנויים כרגע באזור.
 
היקף השטחים הפנויים האדיר בניו יורק יוצר תמחור מחדש לנכסים בה. נכסים ריקים שווים הרבה פחות ממה שהיה שוויים בתקופה בה כל הנכסים היו מלאים. אם מסתכלים על השוק בהכללה, אפשר לומר שנראה ירידת שוויים של 40%-50% בשוויי בנייני המשרדים במנהטן.
 
שיעור הביקור במשרדים במנהטן ביחס לתקופה שלפני הפנדמיה, עומד על 61%, נכון לרבעון הראשון לשנת 2023, לפי איגוד ה-RENBY. שיעור שדווקא השתפר ביחס לתחילת שנת 2022 אך מהווה ירידה ביחס לסוף 2022.
Visitation Rates Have Stalled
Percent of Buildings with 85% Visitation Rate
עם זאת, יש לערוך הפרדה בין בניינים ישנים, בהם הביקושים צונחים ובין בניינים חדשים. הביקוש למגדלי המשרדים החדישים והמפוארים נותר גבוה ועדיין ניתן לראות מחירים גבוהים של כ-100$ ל-SF בעסקאות שנחתמו ברבעון הראשון השנה (וגם מספר עסקאות ספורות במחיר של כ-200$ ל-SF), כאשר המחיר הממוצע ל-SF במנהטן הוא כ-77$. לפי ה-RENBY, שיעור הביקור במשרדים מסוג A+ עומד על כ-68% ביחס לתקופה שלפני הפנדמיה, בעוד שבבניינים מסוג B, השיעור עומד על כ-57%.
A Properties Outperform Other Classes
גם באזורים השונים במנהטן חווים ביקושים אחרת. הביקושים והשינויים בביקושים ביחס ל-2022 במידטאון גבוהים משמעותית מהביקושים בדאונטאון ובמידטאון-סאות'.
Visitation Rates Highest in Midtown
העירייה מקדמת הסבה של מבני משרדים למגורים. המהלך יכול לייצר עשרות אלפי דירות חדשות בעיר, אך דורש גם שינויים בכללים לבנייה למגורים בכל הנוגע לצפיפות, להצבת חלונות ועוד.
Manhattan Office Vacancy Rates Rocket Up
OVERALL VACANCY
ASKING RENT COMPARISION
ניתן לראות תופעה נוספת בעיר ניו יורק. עבור קבוצות של משקיעים עשירים בעלי אופק השקעה ארוך, הפיתוי להפוך לבעלי נכסים ביו יורק הינו חזק במיוחד. כאשר רוכשים מוסדיים גדולים נסוגים מעסקאות, משפחות עשירות מחפשות משרדים במחירי מציאה במנהטן והופכות לבעלים של נכסים שהיו בעבר מהנחשקים בעולם. גם family offices אשר מנהלים עושר לאולטרה עשירים, הינם בין אלה שמעוניינים לרכוש נכסים שכאלו.
New York City location on the U.S. Map

לוס אנג'לס

לוס אנג'לס היא מרכז בידור עולמי והיא ידועה באולפני הצילומים שלה ובאחוזות הסלבריטאים המצויות בה . לפני הפנדמיה, מרכז LA היה בעיצומו של שינוי. מפעלים, מחסנים ובתי קולנוע שנבנו בתחילת המאה ה-20 הפכו לדירות ולמקומות בילוי היפסטריים. חלה התפתחות בתשתיות הכבישים המהירים והרחובות היו גדושים בבתי קפה, ברוכבי אופניים, ובתושבים שרצו חיים עירוניים. הפנדמיה פגעה מאוד בעיר ובמהרה נראו בה מאהלים רבים לחסרי בית, חלו בה אירועי ביזה משמעותיים ועסקים רבים נסגרו ולא נפתחו מחדש. סקטור המשרדים בעיר היה מונע בשנים האחרונות מתעשיית הבידור אבל יחד אתו התפתחו באזור גם תעשיית פרסום, אופנה וגם טכנולוגיה. המשרדים עצמם כוללים מבנים חדישים אך גם נתח גדול שהינו מיושן ולא מושך במיוחד. האזורים היוקרתיים יותר בעיר הינם בברלי הילס, סנצ'ורי סיטי ודאונטאון LA, בהם גם תעריפי השכירות גבוהים יותר. כיום, המשרדים בלוס אנג'לס, בשילוב עם התדרדרות המצב הכללי בעיר, מוצאים עצמם בתקופה מאתגרת והעיר למעשה נמצאת בחזית המצוקה של סקטור המשרדים. שיעור התפוסה הממוצע בעיר עומד על כ-75% ובניינים נמכרים בירידת מחיר משמעותית ביחס לעבר. הירידה הממוצעת בשווי עומדת על כ-25% אך נעשו גם עסקאות במחיר הנמוך בכ-50% מהמחיר הקודם. לדברי מומחים, חובות נון ריקורס בהיקף של כ-900 מיליארד דולר הולכים להגיע לסיומם עד ל-2024 וחלק נכבד מהם יצטרך מימון מחדש בריביות שיותר מהכפילו את עצמן ולפי שוויים נמוכים בהרבה.

העיר עומדת לפני מצב בו בניינים רבים מאוד יהפכו ל"בנייני זומבים", דבר שיוריד עוד יותר את המחירים ויוביל לסגירה של חנויות נוספות, מסעדות ועסקים באזורי המשרדים.




Los Angeles location on the U.S. Map

אוסטין

שוק המשרדים באוסטין חווה תקופה קשה ביותר, שיעור התפוסה ושכר הדירה בירידה. עם זאת, אם מפלחים את בנייני העיר לפי רמות הפאר שלהם, אז בבניינים מ-CLASS A רואים דווקא שיפור בתפוסות, בעוד שבבניינים מ-CLASS B ומטה רואים ירידת תפוסה. העיר אמנם לא חווה פגיעה כמו סן פרנסיסקו או ניו יורק אך חשוב לציין שפועלות בה חברות הייטק רבות וביניהן גם החברות המובילות ב-S&P500, אשר פיטרו כמות מאסיבית של עובדים השנה.

Meta ביטלה את תוכניתה להוסיף למשרדיה שטחים בהיקף של כ-600,000 SF במרכז העיר ובמקום זאת שכרה שטחים מצומצמים יותר בשכירות משנה (במתחם בסגנון WeWork), כך שהיא תהיה גמישה יותר לשינויים בהיקף המשרדים שלה בעתיד. גם טיק טוק הודיעה שתשכור 126,000 SF בשכירות משנה בעיר, שטח אשר התחייבה לשכור ב-2022 ולא שכרה לבסוף. 3M שכרה גם היא בשכירות משנה שטח נוסף של 50,000 SF בעיר.

Austin location on the U.S. Map

וושינגטון DC

שוק המשרדים בוושינגטון DC הינו אחד מהשווקים הקשים בארה"ב כיום. ישנה ירידה של כ-40% בכמות האנשים בבנייני המשרדים בעיר ביחס לתקופה שלפני הפנדמיה.

בקרן JBG לדוגמה, אשר הינה אחת המשקיעות הגדולות בוושינגטון DC, כ-40% מהחובות כנגד הבניינים יגיעו לפירעון ב2-3 השנים הקרובות –הווה אומר, שאם המצב יימשך, נתח עצום מהנכסים יעבור לבעלות הבנקים. כ-40% מדמי השכירות שמשולמים לקרן מנכסיה בעיר זו מגיעים מהממשלה ומאמזון, וידוע שאמזון החליטה לפנות את שטחיה, שטחים המהווים כ-15% משטחי המשרדים של הקרן בעיר.

זה לא סיפור של עבודה מהבית יותר. זה סיפור של מימון.




Washington, D.C. location on the U.S. Map

בוסטון

שוק המשרדים בבוסטון הושפע מקריסת SVB, שמימן באופן בולט סטארטאפים מקומיים מבוסטון. נראה שבעלי המשרדים מתקשים לאכלס מחדש משרדים שמתפנים וכי שיעור התפוסה במשרדים בעיר עומד בממוצע על כ-85%. בינתיים לא רואים ירידת מחירים משמעותית בדמי השכירות בתחום המשרדים בעיר. יש לציין כי השטחים המושכרים למגזר הביוטק מראים עמידות גבוהה למצב ושיעור התפוסה של המעבדות בעיר הינו מעל ל-95%. חשוב לומר כי פעילות ההשכרה בעיר הואטה לטובת פעילות של שכירות משנה (בסגנון WeWork).  




Boston location on the U.S. Map

שיקגו



Chicago location on the U.S. Map

סיאטל




Seattle location on the U.S. Map

סולט לייק סיטי

מצב המשק השפיע גם על סולט לייק סיטי, בה לא התחילה בנייה חדשה מרבעון 3 2022. שיעורי התפוסה של המשרדים בעיר ירדו לאזור ה-80% ומחירי השכירות נותרו כרגע יציבים.

סולט לייק סיטי




Salt Lake City location on the U.S. Map

[1] https://www.fdiintelligence.com/content/data-trends/out-of-office-us-vacancy-rates-hit-record-high-82348
[2] https://www.fdiintelligence.com/content/data-trends/out-of-office-us-vacancy-rates-hit-record-high-82348
[3] https://www.bloomberg.com/graphics/2023-downtown-la-office-vacancy-sets-record-causes-distress/
[4] https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/houston-marketbeats
[5]   https://www.avisonyoung.us/documents/92314/570401/1Q23+Houston+Office+Market+Report+-+FINAL.pdf/423dadc5-fc9b-4f9d-047a-833d40885d89?t=1681129896910
[6] https://ontheworldmap.com/usa/city/houston/houston-location-on-the-us-map.html
[7] https://www.sfgate.com/realestate/article/sf-office-vacancy-rate-hits-record-high-17889017.php
[8] https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/san-francisco-marketbeats
[9] https://ontheworldmap.com/usa/city/san-francisco/san-francisco-location-on-the-us-map.html
[10] https://nypost.com/2023/05/24/remote-work-is-cutting-nyc-office-value-by-half-study/
[11]https://assets.ctfassets.net/6zi14rd5umxw/51wGLDeAhFmbmer7Bnou0P/fdeecdcad9c21dd82dfaca574a6aa450/REBNY_2023_Report_ManhattanOfficeVIsitation_23-Q1_final.pdf
[12] https://assets.ctfassets.net/6zi14rd5umxw/51wGLDeAhFmbmer7Bnou0P/fdeecdcad9c21dd82dfaca574a6aa450/REBNY_2023_Report_ManhattanOfficeVIsitation_23-Q1_final.pdf
[13] https://assets.ctfassets.net/6zi14rd5umxw/51wGLDeAhFmbmer7Bnou0P/fdeecdcad9c21dd82dfaca574a6aa450/REBNY_2023_Report_ManhattanOfficeVIsitation_23-Q1_final.pdf
[14]https://assets.ctfassets.net/6zi14rd5umxw/51wGLDeAhFmbmer7Bnou0P/fdeecdcad9c21dd82dfaca574a6aa450/REBNY_2023_Report_ManhattanOfficeVIsitation_23-Q1_final.pdf
[15] https://www.thecity.nyc/economy/2023/5/10/23718575/office-market-credit-remote-work
[16]  https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/new-york-city-area-marketbeats
[17] https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/new-york-city-area-marketbeats
[18] https://ontheworldmap.com/usa/city/new-york-city/nyc-location-on-the-usa-map.html

 

כל הזכויות שמורות ©
הכותבת הינה סמנכ"לית מחקר בקבוצת ילין לפידות ("ילין לפידות"). אין לראות בסקירה ו/או בתוכנה משום שיווק/ייעוץ השקעות/שיווק פנסיוני או תחליף לכזה. סקירה זו בוצעה בהסתמך על מידע פומבי וגלוי לציבור ועשויה להתבסס על נתונים שפותחו על ידי אנליסטים עובדי קבוצת ילין לפידות ומקורות אחרים הנחשבים מהימנים ומבלי להתחייב על ביצוע בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנות המידע. מובן שמידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה והוא מבוסס רק על הערכות סובייקטיביות של הכותב ע"פ המידע שנמצא לפניו. מידע צופה פני עתיד הוא אינו ודאי  ועלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע הכלול בסקירה לבין התוצאות בפועל. הכותב אינו מתחייב לעדכן או לשנות את הסקירה הנ"ל עם וככל שיתפרסמו נתונים חדשים. המידע המוצג בסקירה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני"ע ו/או בנכסים הפיננסים אם וככל שהם מוזכרים בה. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות או ייעוץ פנסיוני בידי בעל רישיון עפ"י דין, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. חברות מקבוצת ילין לפידות ו/או נושאי המשרה שלהן ו/או מנהליהן ו/או עובדיהן ו/או מי מטעמן עשויים, בהתאם למגבלות הדין, לרכוש ו/או למכור ו/או להחזיק ו/או להתעניין בביצוע עסקאות בניירות הערך הנסקרים, הן עבור עצמם והן עבור נכסים פיננסים או פנסיוניים המנוהלים בידי קבוצת ילין לפידות (לרבות קרנות נאמנות ו/או קופות גמל המנוהלות בידי הקבוצה) וכן עשויים לרכוש ו/או למכור ו/או לבצע עסקאות בניירות הערך הכלולים בסקירה  עבור תיקי השקעות המנוהלים על ידי ילין לפידות ניהול תיקי השקעות בע"מ, העוסקת בניהול תיקי השקעות ובשיווק השקעות. חברות מקבוצת ילין לפידות מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותן השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברות הנסקרות, והן עשויות לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברות הנסקרות, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברות מקבוצת ילין לפידות ו/או למי מטעמן עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בסקירה. חברות מקבוצת ילין לפידות ו/או נושאי המשרה שלהן ו/או מנהליהן ו/או עובדיהן ו/או מי מטעמן אינם לוקחים על עצמם כל אחריות שהיא לכל הפסד ישיר או נסיבתי הנובע משימוש בסקירה זאת. אין באמור התחייבות להשגת תשואה כלשהי. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.

מדור מקצועי

הדר וינר-שורץ

היום שאחרי האינסולין: האם הרפואה עומדת להתחיל בייצור חלקי חילוף לגוף האדם?

טיפולים תאיים חדשים עשויים לשנות את הדרך שבה אנו מטפלים במחלות כרוניות. מניהול מתמשך של מחלות, האנושות עוברת להחלפת התאים שנפגעו והשבת יכולות שאבדו לגוף. אם הרפואה אכן תלמד לייצר לגוף "חלקי חילוף", כיצד ישתנו בעקבות זאת תעשיית התרופות והמודלים העסקיים שנבנו במשך עשרות שנים סביב טיפול כרוני?

לכתבה המלאה
הדר וינר-שורץ

SRT- למכור את הסיכון, להשאיר את ההלוואה

שוק ה-SRT מאפשר לבנקים למכור למשקיעים חלק מסיכון האשראי מבלי למכור את ההלוואות עצמן, ולשחרר בדרך זו הון יקר לפעילויות אחרות. אלא שככל שהשוק צומח, עולה שאלה רחבה יותר. האם הסיכון באמת מתפזר? או שהוא פשוט עובר למקומות שבהם קשה יותר לראות אותו?

לכתבה המלאה
הדר וינר-שורץ

שווקי חיזוי: האם זהו כלי שיהפוך לשכבת מידע עבור משקיעים? בין חוכמת ההמונים, בחירות, ספורט, מידע פנים והפיכת אי הוודאות לנכס פיננסי

האם לחוסר ודאות יש מחיר? האם השוק יידע לספק הסתברויות לאירועים שעדיין לא קרו? האם הסתברויות יהיו נתון שמשתלב במסחר עצמו? ואיך ה-AI קשור לזה?

לכתבה המלאה
הדר וינר-שורץ

ההתחממות הגלובלית הופכת לנכס פיננסי: שוק ה- Catastrophe bonds מעביר את הסיכונים מחברות הביטוח לשוק ההון

Cat Bonds מאפשרות לחברות ביטוח, למבטחי משנה ולעיתים גם למדינות להעביר למשקיעים חלק מהסיכון מאסונות קיצוניים. המשקיעים מעמידים הון ומקבלים בתמורה ריבית גבוהה וחשיפה לתחום שיש לו קורלציה נמוכה עם השווקים הפיננסיים. השימוש במכשיר, שהיה נישתי במשך שנים, נמצא כיום בצמיחה יוצאת דופן. אך חשוב לזכור שזו לא באמת אג"ח הנשענת על תזרים ועל ביצועי החברה המנפיקה, אלא זו ספקולציה הנשענת על הסתברויות שנלקחות מאירועי עבר ומהנחות לגבי העתיד.

לכתבה המלאה
הדר וינר-שורץ

מקוריאה דיסקאונט לקוריאה פרימיום? המהפכה שעוברת על שוק ההון הדרום קוריאני

במשך עשרות שנים המניות הדרום קוריאניות נסחרו בדיסקאונט על השווי הכלכלי שלהן ביחס לחברות מקבילות בעולם. המדינה יצאה נגד המצב עם תכנית שהביאה, יחד עם מהפכת ה-AI, לזינוק דרמטי במחירי המניות ובמדדים המקומיים. האם מדינה יכולה להעלות את שווי השוק של חברות מקומיות באמצעות ממשל תאגידי ורגולציה?

לכתבה המלאה
הדר וינר-שורץ

מטבעות יציבים או באנגלית Stablecoins: המהפכה השקטה שמעצבת את המערכת הפיננסית

מטבעות יציבים קריפטוגרפיים הופכים כסף להתחייבות דיגיטלית ניידת ומתוכנתת, מספקים הזדמנויות חדשות למנפיקים ולמשקיעים, לצד סיכונים חדשים. עם שוק נזיל של מעל ל-310 מיליארד דולר שרק הולך ומתרחב, הרגולציה מתחדשת והמטבעות היציבים הופכים לשחקן מרכזי בעתיד הכסף שלנו.

לכתבה המלאה