כללי
SL Green היא קרן REIT אמריקאית מובילה, הנסחרת בבורסה, שעוסקת ברכישה ומכירה של נכסי נדל"ן, ניהול נכסים, מימון ומימון מחדש של עסקאות נדל"ן עבור צדדים שלישיים (חוב והון), ייזום ובנייה – בעיקר בתחום המשרדים (הרוב המוחלט של הפעילות).נכון לתום שנת 2022, החזיקה החברה ב – 61 בניינים, בשטח כולל של כ – 33 מיליון Square Feet, רובם (למעלה מ - 70%) במנהטן, ניו – יורק.
החברה הינה הבעלים הגדול ביותר של נכסי משרדים במנהטן.
השווי הכולל של נכסי הנדל"ן, כפי שמפורט בדוחותיה הכספיים של החברה, נכון ליום 31/12/2022, בגין נכסים אשר "נמצאים על המאזן" הסתכם לכ- 7.2 מיליארד דולר.
כמו כן, בספרי החברה, נכון לאותו מועד, נכס בשם "יתרת חשבון השקעה" בגין מיזמי Joint Venture בהם החזקתה אינה עולה לכדי שליטה, בסך של כ – 3.2 מיליארד דולר (יתרה זו, הנובעת מיישום שיטת השווי המאזני, מייצגת, לרוב, את חלקה של החברה בשווי נכסי הנדל"ן, נטו – לאחר הפחתת החוב הספציפי שנלקח לטובת מימונם, במסגרת הישות הייעודיות שהוקמה לשם כך).
להלן פירוט אודות נכסי החברה הממוקמים במנהטן, ניו-יורק, נכון ליום 31/12/2022:
בנוסף, החברה עוסקת כאמור גם בהשקעות, בדרך של העמדת אשראי והון לטובת עסקאות של צדדים שלישיים. השקעות אלו רשומות בספריה בסך של כ – 620 מיליון דולר נכון ליום 31/12/2022.
בהיבט זה, חשוב לציין, כי בניגוד לגורם מממן בנקאי/גוף מוסדי, המהווים שחקן פיננסי, לחברה יש יתרון במקרים בהם הלווה מגיע למצב של Default. שכן, החברה נחשבת לשחקן איכותי ומתוחכם, באופן יחסי, בשוק הנדל"ן, כך שסביר שיכולתה לשפר את מצב הנכס ו/או לממשו – גבוהה יותר, בהשוואה לגורמים מממנים אחרים.
שוק המשרדים במנהטן
גודל שוק המשרדים במנהטן הוערך בתום שנת 2022 בכ - 415 מיליון Square Feet.
במהלך השנים 2021 ו – 2022 נחתמו במנהטן חוזי שכירות, הן במסגרת חידוש חוזים והן במסגרת חוזים חדשים ("סך פעילות ההשכרה"), על שטחי משרדים בהיקף של כ – 18.6 מיליון Square Feet ו- 24.3 מיליון Square Feet, בהתאמה (גידול של כ – 30%).
הנתון המעניין בקשר עם שטחי המשרדים שהושכרו, הינו השינוי שחל בזהות השוכרים, בין התעשיות השונות.
כפי שניתן לראות בטבלה מטה, נתח סקטור ה"TAMI" (Technology, Advertising, Media and Information), ירד משיעור של 33.4% מסך השטחים המושכרים בשנת 2021, לשיעור של 18.2% בלבד בשנת 2022. הסיבה, כמובן ידועה, ההאטה החדה בשוק ההייטק.
"מלאי" שטחי המשרדים בניו-יורק בכלל, ובאזור מרכז העיר "Midtown", בפרט (בו ממוקדת עיקר פעילות החברה), גדל במהלך 4 השנים האחרונות בשיעור שנתי ממוצע של כ – 0.8% ו- 1.6%, בהתאמה. כפי שניתן לראות מטה, שנים אלו התאפיינו בתנודתיות גבוהה בכל הקשור להיקף שטחי המשרדים שנמצאו בתהליך בנייה. במיוחד, כדאי לציין את שנת 2022, בה היקף שטחי המשרדים בבנייה חווה ירידה דרמטית, ככל הנראה, נוכח "התגובה המהירה" לחששות הגוברים ממיתון. הירידה החדה, הורגשה בעיקר באזור Midtown, בו היקף שטח המשרדים הנמצאים בתהליך בנייה פחת בשיעור של כ – 56% בהשוואה לשנת 2021.
שיעורי תפוסה
באופן עקבי, החברה מציגה שיעורי תפוסה גבוהים, בהשוואה לנתונים הענפיים הממוצעים בשוק נכסי המשרדים ב Midtown מנהטן.
כפי שניתן לראות בגרף מטה, במהלך השנים האחרונות, קיימת מגמת ירידה מתמשכת בשיעורי התפוסה בשוק בכלל, ובנכסי הנדל"ן של החברה, בפרט:
שיעורי התפוסה המוצגים לעיל, מחושבים לפי היקף השטחים המושכרים, בהתבסס על חוזי שכירות חתומים. חשוב לשים לב, כי קיימים הבדלים בין שיעור התפוסה הפיזית, לבין התפוסה "החוזית". כפי שניתן לראות, מגמת הירידה בשיעורי התפוסה התגברה, ואף הגיעה לשיא בתום שנת 2022 – אך התפוסה בפועל, הפיזית, אפילו נמוכה אף יותר, ואף בצורה משמעותית, בעיקר לאור השינויים שחלו בהרגלי העבודה בעקבות הקורונה, המאפשרים עבודה מרחוק ו/או מודל עבודה היברידי (הגעה למשרד רק בחלק מימות השבוע).
בתחילת שנת 2023 נרשמה התאוששות מסוימת בשיעורי התפוסה הפיזית במשרדים במנהטן. זאת, על רקע הגידול בכמות האנשים שנכנסים לרובע הניו-יורקי, בהתבסס על נתוני הנסיעות ברכבת התחתית - המטרו. למרות השיפור האמור, היקף האנשים שנכנסים למנהטן מדי יום, עדיין נמוך בכ- 25%-20% מהרמה "הנורמלית" (לפני הקורונה).
השחקנים המובילים בתחום המשרדים במנהטן צופים כי שיעורי ה- Vacancy ימשיכו ויעלו במהלך 2023. במקביל, הם מצביעים על כך שהיפוך המגמה אינו רחוק וכי החל משנת 2024, תחול עלייה הדרגתית לרמות ה"נורמליות", הממוצעות, של השנים האחרונות.
אחת הדרכים, המוזכרות לעיתים קרובות, כאמצעי להתמודדות עם הקשיים המאתגרים בימים אלו את שוק המשרדים של ניו-יורק, הינה ביצוע של Conversion – "שינוי ייעוד" והפיכה של נכס משרדים למגורים. הדבר כמובן אפשרי, אך חשוב לזכור כי השינוי הפוטנציאלי כרוך בעלויות כספיות משמעותיות.
יתר על כן, הדבר בעייתי עוד יותר כאשר ישנו ריבוי של שוכרים פעילים ו/או שכירויות ארוכות טווח בנכס. לאור האמור, התמריץ והכדאיות הכלכלית שעומדים בפני ה- Developer צריכים להיות משמעותיים, בכדי שיסכים ליטול על עצמו את ההשקעה הגדולה בביצוע Conversion – דבר שיכול לקרות, ככל הנראה, רק במידה שהמדינה תתערב ותספק את ההקלות והתמריצים הנדרשים, למשל, בדמות הטבות מס.
בכל מקרה, ניכר, כי על אף שמדובר על דרך פתרון אפשרית להתמודדות עם הביקוש הירוד לשטחי משרדים, הוא רחוק מלהיות פתרון עיקרי, כזה שמספק מענה כולל לירידה בשיעורי התפוסה. כמו כן, ההשקעות ההוניות המשמעותיות הנדרשות לביצוע הConversion , עומדות בסתירה מסוימת לצרכי הנזילות בהם צריכות (או לכל הפחות, רוצות) קרנות ה- REIT לעמוד בימים אלו. נדמה, כי כל עוד הקרנות יהיו מרוכזות בהחזר/מימון מחדש של החוב הפיננסי שלהן, מידת ה"פניות" שלהן לביצוע תהליכים מורכבים מסוג זה, הדורשים השקעות מאסיביות, לכל הפחות, מוטלת בספק.
מכיוון שעיקר פעילות החברה מרוכזת בניו-יורק, עיר שמתאפיינת בעלויות גבוהות מאוד בכל הקשור להפעלת עסקים, לצד מיסי נדל"ן גבוהים, קיים סיכון, שבמקרים בהם שיעור ה- Vacancy עולה, פוטנציאל הנזק יהיה גבוה יותר, שכן בסיס "העלויות הקבועות" של בעל הנכס הינו גבוה יותר, לפחות בהשוואה לאזורי ביקוש אחרים בארה"ב.
ירידה חדה במחירי מניות קרנות ה-REIT הסחירות בארה"ב, בדגש על תחום המשרדים
קרנות REIT הפועלות בתחום המשרדים, ספגו את הירידות החדות ביותר בקרב קרנות ה- REIT הרשומות למסחר בארה"ב.
הירידה במחירי מניותיהן, מגיעה על רקע הצפי לקיטון משמעותי בהכנסות מהשכרת משרדים, בשל הירידה המתמשכת בשיעורי התפוסה בפועל וחוסר הוודאות בקשר עם רמת הביקושים העתידית, הן בטווח הקצר והן בטווח הבינוני, לשטחי משרדים. חוסר ודאות זה, נובע, בעיקרו, מהסיבות הבאות:
- המשך קיומו של מודל עבודה היברידי, המאפשר עבודה "מרחוק" (לא נדרשת הגעה פיזית למשרד).
- מיזוג של שטחים, כחלק מתהליך של התאמות והתייעלות תפעולית מתבקשת, נוכח אי הוודאות המאקרו-כלכלית.
- רמת הריבית הגבוהה (באופן יחסי), שפגעה בכדאיות הכלכלית של השקעה בנכסי משרדים, בדגש על העובדה שסגמנט זה דורש, לרוב, השקעות קפיטליות משמעותיות – "Capital Intensive".
בדומה למרבית קרנות ה- REIT בארה"ב, ובדגש על אלו הפועלות בתחום המשרדים, גם מניית SL Green רשמה ירידה חדה במחירה במהלך 12 החודשים האחרונים, כשהיא מגיעה לרמות מחירים בהן הייתה מצויה בימי משבר הסאב-פריים של שנת 2008. הגרף מטה מציג את התפתחות מחיר מניית החברה, במהלך 20 השנים האחרונות:
נכסים ושוכרים עיקריים של החברה
להלן פירוט אודות חמשת הנכסים המשמעותיים ביותר, המייצרים יחדיו כ – 44% מהכנסות השכירות השנתיות של החברה, מסך הפורטפוליו:
החברה נהנית מפיזור וממגוון רחב של שוכרים – ההכנסות משוכר אחד בלבד, Paramount Global (לשעבר ViacomCBS), תאגיד התקשורת שנוצר עם מיזוגן של שתי הענקיות, Viacom ו – CBS Corporation בשנת 2019, עלו על שיעור של 5% מסך הכנסות השכירות. ההכנסות השכירות שמייצרים חמשת השוכרים הגדולים ביותר, יחדיו, היוו כ – 14.1% בלבד, מסך הכנסות השכירות שרשמה החברה.
על אף שאינו מהווה, לפחות באופן רשמי, את אחד מחמשת הנכסים המשמעותיים של החברה (במונחי גודל ו/או הכנסות שכירות), כדאי לציין את הנכס הממוקם ב- 11 Madison Avenue, המושכר, כמעט בבלעדיות, לCredit Suisse . הבנק השוויצרי שוכר משרדים בהיקף של כ – 1.2 מיליון Square Feet בבניין, אשר מייצרים, כ – 75.4 מיליון דולר בדמי שכירות שנתיים. חלקה של החברה – 45.3 מיליון דולר (כ – 3.2% מסך הכנסות השכירות השנתיות).
ניתן לטעון, כי נוכח קריסתו של הבנק השוויצרי, עלולה SL Green להיות מושפעת לרעה גם כן, במידה ותהא ירידה בביקוש לשטחי המשרדים מצד התאגיד הבנקאי השוויצרי.
החוב הפיננסי של החברה
במהלך השנים האחרונות, חלה ירידה מתמשכת בשווי השוק של החברה ובשווי ההון העצמי שלה, כפי שהוא רשום בספריה. השחיקה בהון העצמי הייתה גדולה מהירידה בשווי השוק, מה שהוביל לכך שהחברה נסחרת, החל משנת 2020 ב- Discount ביחס להונה העצמי. במקביל, חל גידול משמעותי ברמת המינוף של החברה, שהגיעה, בתום הרבעון הראשון של שנת 2023, לשיעור של כ – 80%.
העלייה המתמשכת ברמת המינוף של החברה לאורך השנים האחרונות, בשילוב עם התפרצות מגפת הקורונה, הביאו את סוכנות הדירוג Fitch, בחודש יולי 2020, להוריד את אופק הדירוג שלה מ"יציב" ל"שלילי". שנתיים חלפו, ובתום חודש יוני 2022, הורידה Fitch את דירוג האשראי של החברה מ BBB ל BBB(-), תוך שהיא שומרת על אופק דירוג שלילי.
כפי שניתן לראות בגרף מטה, היחס בין יתרת ההתחייבויות הפיננסיות, נטו ל- EBITDA שהחברה מייצרת, גדל בצורה ניכרת. גידול זה מעיד על עלייה ברמת הסיכון של החברה, בקשר עם יכולתה לשרת את חובותיה. לא תהא זו הפתעה, נוכח העלייה החדה בשיעורי הריבית מאז הורדת הדירוג, לצד החולשה המהותית שמפגין שוק המשרדים והחששות מהאטה כלכלית משמעותית ואף כניסה רשמית למיתון, אם במהלך התקופה הקרובה תבוצע הורדת דירוג נוספת.
כמו כן, בימים אלו מסתמן, כי דווקא מה שצוין בדוח האחרון של סוכנות הדירוג כאחד מהיתרונות הבולטים של החברה, לפחות ביחס לקרנות REIT אחרות, הלא הוא מיקודה בתחום משרדי ה A Class במנהטן, הופך להיות לגורם שפוגע בה יותר מכל, נוכח הפגיעה הקשה שחווה סגמנט המשרדים בכלל ובעיר ניו-יורק, בפרט.
גם ביחס הכיסוי של החברה (Debt Service Coverage Ratio*) חל שיפור במהלך השנים 2019-2021. בשנת 2022 המגמה התהפכה, כאשר יחס כיסוי החוב של החברה ירד באופן משמעותי, מגמה שהמשיכה גם אל תוך הרבעון הראשון של שנת 2023, כשהוא מגיע לרמתו הנמוכה ביותר מזה 6 שנים. הגרף מטה מציג את ה DSCR של החברה, על בסיס דוחותיה הכספיים המאוחדים ותוך התחשבות בחלקה היחסי ב- Joint Ventures בהם היא מחזיקה.
ביום 31/12/2022, יתרת הקרן הכוללת של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה, כפי שהיא מוצגת בדוחותיה הכספיים, הסתכמה לכ – 5.6 מיליארד דולר.
בנוסף, קיימת לחברה יתרת התחייבויות פיננסיות, שמקורה במשכנתאות והלוואות ספציפיות בגין נכסים המוחזקים על ידה דרך Joint Ventures (שאינם מאוחדים בדוחותיה הכספיים), אשר הסתכמה בתום שנת 2022 לכ- 12.5 מיליארד דולר, כשחלק החברה הינו כ- 6.2 מיליארד דולר. כלומר, יתרת ההתחייבויות הפיננסיות של החברה, הסתכמה בתום שנת 2022 לכ- 11.8 מיליארד דולר. כ-80% מהיתרה האמורה (כ- 9.4 מיליארד דולר), הינם בגין הלוואות Non-Recourse (3.2 מיליארד דולר בגין משכנתאות הנמצאות "על המאזן" ו- 6.2 מיליארד דולר המהווים את חלק החברה ביתרת ההתחייבויות הפיננסיות של ה- Joint Ventures, כולן Non-Recourse).
הרוב המוחלט של ההתחייבויות הפיננסיות שנמצאות על מאזן החברה, הינו בשיעור ריבית קבוע (Fixed Rate). בהתאם, החברה לא נפגעה בצורה דרמטית מהעלייה החדה בשיעורי הריבית, שהחלה במהלך שנת 2022 בהובלתו של הבנק הפדרלי בארה"ב. הטבלה מטה מציגה את תזרימי המזומנים הצפויים בגין פירעונות קרן ההתחייבויות הפיננסיות לזמן ארוך של החברה, ואת שיעורי הריבית הגלומים בהן (ממוצע משוקלל) , נכון ליום 31/12/2022:
בדומה להתחייבויות הפיננסיות המצויות על מאזן החברה, הרוב המוחלט של ההתחייבויות הפיננסיות (חלק החברה), שמקורו בהשקעות בנכסי נדל"ן במסגרת Join Ventures, הינו בריבית קבועה. הטבלה מטה מציגה את חלקה של החברה בתזרימי המזומנים הצפויים בגין פירעונות קרן ההתחייבויות הפיננסיות (בעיקר משכנתאות), שניטלו ברמת ה- Joint Ventures, ואת שיעורי הריבית הגלומים בהן (ממוצע משוקלל) , נכון ליום 31/12/2022:
במהלך שנת 2023, עומדים בפני החברה פירעונות של התחייבויות פיננסיות, בהיקף כולל של כ – 1.4 מיליארד דולר (1.2 מיליארד דולר בגין Joint Ventures Debt ו – 0.2 מיליארד דולר בגין משכנתאות שנמצאות על המאזן). הפירעונות הצפויים בשנה הנוכחית חושבו, תחת ההנחה כי כל אופציות ההארכה בהן מחזיקה החברה, בקשר עם מועדי הפירעונות, ימומשו.
ייתכן שהחברה לא תוכל לממש חלק מהאופציות שעומדות לרשותה, מכיוון שמימושן תלוי בעמידה בקובננטים מסוימים בקשר עם יחסי המינוף והכיסוי שלה.
בכל הקשור למימון ו/או מימון מחדש, חשוב לציין את הירידה ב"תיאבון" הבנקים להעמיד אשראי בתקופה האחרונה, ובדגש על סקטור המשרדים. מדובר על תופעה שהתעצמה בעיקר על רקע "משבר הבנקאות" המתפתח שכבר הביא לקריסתם של כמה בנקים בארה"ב ובאירופה. צמצום בהיקף וקצב האשראי שמעמידים הבנקים לסקטור המשרדים, מקטין את מגוון האפשרויות הזמינות כמקורות מימון עבור רוכשי/בעלי נכסים, אשר ייאלצו, ככל הנראה, לחפש נותני אשראי ו/או שותפים עסקיים אחרים, שאינם בנקים – דוגמת גופים מוסדיים. אך גם האחרונים, מעוניינים דווקא בצמצום חשיפתם לסגמנט המשרדים.
מגמה זו יוצרת בעיה לקרנות ה- REIT בכלל, ול - SL Green בפרט, וככל הנראה, ביתר שאת, בעיה משמעותית. שכן, הפרקטיקה המרכזית שלה מבוססת על עסקאות Joint Ventures עם אותם גופים מוסדיים, בעיקר כדי להפחית את מידת החשיפה לפרויקטים ספציפיים, את היקף ההון שעליה להעמיד בראשית הדרך וכאמצעי להגדלת נזילות.
בחודשים האחרונים, מרבית השחקנים המשמעותיים בשוק המשרדים "יושבים על הגדר" ומתמקדים בחיפוש אחר הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד. גם אלו הפעילים יותר, המחפשים אחר השקעות באופן אקטיבי גם בתקופה הנוכחית, מתמקדים בהשקעות חוב ולא בהשקעות הון – כך שמסתמן שהכנסת שותפי אקוויטי לפרויקטים, כדי לשפר את רמות הנזילות ולהקטין את המינוף הפיננסי, עלולה להיות משימה קשה.
נכון לתחילת חודש אפריל 2023, דיווחו גורמים המעורים בשוק המשרדים במנהטן כי החברה לא הייתה מצויה במגעים משמעותיים עם משקיעים אמריקאיים, בכל הנוגע למכירה ומימוש של נכסים משמעותיים. עוד ציינו, כי החברה פועלת בניסיונות לאתר משקיעים מוסדיים זרים "מתחת לרדאר" ונמנעת מלצאת בצעדי שיווק ומכירה אגרסיביים בפני השחקנים המקומיים, תחת ההנחה כי תוכל לקבל מחירים טובים יותר עבור נכסיה ממשקיעים מוסדיים זרים.
עלויות המימון של החברה גדלו בצורה ניכרת במהלך השנה האחרונה. זאת, בעיקר, נוכח העלייה בריביות חסרות הסיכון, שהובילה לעלייה ב"ריביות הבסיס" (Libor and SOFR) שנושאות הלוואותיה שניטלו בריבית משתנה.
פרמיית הסיכון של החברה גדלה אף היא והובילה לפתיחה מסוימת במרווחים, אך לדבר הייתה השפעה פחותה יחסית (בהשוואה לעלייה בריביות הבסיס), שהסתכמה לכ – 40-50 נקודות בסיס.
הגרף מטה מציג את שיעור הריבית הממוצע המשוקלל שנשאו ההתחייבויות הפיננסיות של החברה, לרבות בגין חלקה היחסי של החברה בהתחייבויות פיננסיות הנובעות כתוצאה מהחזקה ב -Joint Ventures (החוב שאינו על המאזן), למועדים נבחרים, במהלך השנים האחרונות:
ניתן לזהות, כי שיעורי הריבית הגלומים בהלוואות שנטלה החברה במהלך שנת 2022 (לאחר שהחל תהליך העלאות הריבית), גבוהים משמעותית משיעור הריבית המשוקלל הממוצע, כפי שמשתקף בגרף מעלה. לדוגמה, במהלך שנת 2022 נטלה החברה הלוואה, ללא בטוחה, ברמת התאגיד (Corporate Debt) בשיעור של SOFR+150bps, המייצג, נכון ליום 31/03/2023 ריבית בשיעור של 6.30% (ריבית ה SOFR לתקופה המתאימה עמדה על 4.80%).
במהלך שנת 2022, ביצעה החברה עסקת מימון מחדש בקשר עם הנכס הממוקם ב- 100 Church Street , כאשר נטלה משכנתה (שעבוד ראשון) בהיקף של 370 מיליון דולר. המשכנתה ניטלה לתקופה של עד 5 שנים (לרבות אופציות הארכה) והיא נושאת ריבית בשיעור של 5.89%. זאת, לאחר שהחברה המירה, באמצעות עסקת SWAP, את הריבית המשתנה (SOFR+200bs) שעמדה בבסיסה, לריבית בשיעור קבוע. עסקת ה- Re-finance החליפה משכנתה קודמת, שהגיעה למועד פירעונה הסופי בחודש יולי 2022 ונשאה ריבית בשיעור של 4.68%. נכון לתום שנת 2022, ערך הנכס בספרים, אשר נרכש בשנת 2010, עמד על כ – 157.5 מיליון דולר, בלבד (עלותו המופחתת בספרים אינה מייצגת את שוויו ההוגן).
לשם השוואה, בשנת 2021, ביצעה החברה עסקת Re-finance בקשר עם הנכס היוקרתי והמשמעותי ביותר שלה, One Vanderbilt Avenue, במסגרתה נטלה הלוואה בהיקף של 3 מיליארד* דולר (יחד עם השותף ב Joint Venture), לתקופה של 10 שנים, בריבית קבועה אפקטיבית של כ- 2.95%. כפי שניתן לראות, על אף שמדובר על הלוואות לתקופות שונות ובנכסים שונים, שיעור הריבית עלה בצורה משמעותית, בשיעור של כ -3%.
* הלוואה זו החליפה את יתרת קרן האשראי שעמדה לזכות החברה, בסך של כ – 1.5 מיליארד דולר, לטובת בניית הנכס (Construction Facility).
מקורות מול שימושים
נכון ליום 31/12/2022, בקופת החברה ישנם כ- 200 מיליון דולר במזומן, לצד מסגרת אשראי זמינה, שאינה מנוצלת, בהיקף של 800 מיליון דולר.
כלומר, יתרת ה"מקורות" הזמינים מסתכמת לכ – 1.0 מיליארד דולר.
זאת, כאשר סך התשלומים הצפויים בשנת 2023, בגין ההתחייבויות הפיננסיות של החברה (לרבות הוצאות מימון), מסתכמת לכ – 1.7 מיליארד דולר (לרבות החוב שאינו "יושב" על המאזן):
אחת הדרכים לממן את השימושים הקרובים, הינה באמצעות מימוש נכסים. החברה הודיעה על תכנית מימושים בהיקף מצטבר של כ – 2.5 מיליארד דולר. זאת, כדי לשמור על רמת נזילות נאותה, שתאפשר לה לעמוד בהתחייבויותיה הקרובות. ניתן לטעון, כי היעד שהוצב הינו מאתגר, בלשון המעטה, בעיקר לאור הסביבה העסקית הנוכחית, בה שוק המשרדים "קפוא".
כמו כן, גורמים בענף המשרדים במנהטן מציינים, כי חלה עלייה ניכרת בשיעורי התשואה (CAPs) בהם נעשות עסקאות, אשר נעים, בימים אלו, סביב 6.5%.
הטבלה מטה מציגה את ה *FFO ואת תזרים המזומנים מפעילות שוטפת של החברה בשנים 2020-2022. כמו כן, הטבלה מפרטת את ההתאמות שיש לעשות כדי להגיע מתזרים המזומנים מפעילות שוטפת אל ה- FFO. כפי שניתן לראות, בחלק מהשנים, מדובר על התאמות משמעותיות. למשל, אחד הסעיפים המרכזיים, החוזר על עצמו מדי שנה, הינו נטרול של הוצאות פחת והפחתות בהיקף של כ – 200-250 מיליון דולר**, שנרשמו בגין החזקות החברה ב Joint Ventures.
במהלך שנת 2022 קיצצה החברה את תשואת הדיבידנד שהיא מחלקת לבעלי מניותיה. הקיצוץ לא היה אגרסיבי – מטרתו הייתה, מחד, "לשדר" לשוק כי הדירקטוריון וההנהלה מכירים ומבינים את אשר מתרחש בשוק, ומגיבים בהתאם, כדי לשמור על מקורות נזילים. מאידך, הקיצוץ נעשה במתינות, כדי לא לעורר בהלה בקרב משקיעים.
*Funds From Operations
**Joint Venture depreciation and amortization and noncontrolling interest adjustments
רווח והפסד
בחינה של דוח רווח והפסד של החברה במהלך השנים האחרונות, יכולה ללמד עד כמה שורת הרווח הנקי מושפעת משני רכיבים עיקריים:
[1] התאמות לשווי הוגן בקשר עם נכסים שהוחזקו דרך Joint Ventures ולגביהם השיגה החברה שליטה
ו-
[2] רווח או הפסד בו הכירה החברה, ממכירת נכסים שבבעלותה.
במילים אחרות, ניכר כי ללא שערוך הנכסים, בין אם "על הנייר" בעת יישום גישת המעברים (מעבר מטיפול חשבונאי בשיטת השווי המאזני "אקוויטי" להצגת דוחות מאוחדים), ובין אם בעת מימושם בפועל – יכולת החברה לייצר רווח נקי משמעותי (מפעילותה העיקרית – השכרת משרדים) מוגבלת. דבר המעיד על כך שהמודל העסקי תלוי בצורה ניכרת ביכולת לייצר רווחי הון.
[pic_521
