סקירת קרנות הריט של נדל"ן למשרדים בארה"ב

• הגישה כלפי משרדים טרם המשבר ראתה במשרד כלי הכרחי, כאשר המשרד נתפס כהכרחי ליעילות, לתרבות הארגונית, ולמלחמה על כוח אדם כשרוני.

• החברות התחרו באינטנסיביות על שטחי משרדים במרכזי ערים במחירי פרימיום. ציפוף העובדים, עיצוב של משרדים פתוחים וחללי עבודה משותפים היו הטרנדים החמים ביותר של הענף.

• עבודה מהבית: שינוי תפיסתי עמוק ו-Win-Win Situation לעובדים ולמעסיקים - על פי מחקר שערכה מקינזי, 80% מהאנשים שנשאלו דיווחו שהם נהנים לעבוד מהבית, ו-41% דיווחו כי הם יעילים יותר בעבודה מהבית. בסקר שנערך ע"י גרטנר בחודש יוני בקרב מעסיקים בארה"ב, עלה כי  כ-75% מהמעסיקים מתכוונים להמשיך באופן חלקי או מלא את העבודה מהבית. במהלך המגיפה, אנשים רבים היו מופתעים מרמת האפקטיביות והמהירות שבה טכנולוגיית הוידאו קונפרנס ושיתופי פעולה דיגיטליים אחרים אומצה, והתוצאות היו טובות משמעותית מכפי שדימיינו. העובדים השתחררו מן ההשתעבדות לפקקי התנועה, ומצאו דרכים טובות יותר לתעל את זמנם. המעסיקים יוכלו ליהנות מפוטנציאל גישה חדשה לכוח אדם שבעבר לא יכלו להגיע אליו לאור מגבלות המיקום, יאמצו גישות חדשניות להעלות את הפרודוקטיביות, ליצור תרבות חזקה יותר ולהפחית באופן דרמטי את העלויות על נדל"ן ועל תחבורה וחניה. מסתמן שהמגמה הזו צפויה להישאר גם לאחר חלוף המשבר, וככל שעובר הזמן היא מעמיקה את שורשיה.

• עד למציאת חיסון לקורונה אופן העבודה במשרדים לא יהיה כפי שהיה, והחברות מתאמצות לבצע התאמות של המשרדים לעידן הקורונה שמתמקדות בהגדלת הסטריליות והפחתת הצפיפות; ישנה אי וודאות רבה סביב ההתאמות שיש לבצע: משרדים פוסט עידן הקורונה נתפסים כקו ההגנה הראשון שיש לבצר אל מול התפשטות הנגיף. החלפת וסינון אוויר, ניקיון ודיסאינפקציה של חללים, ריווח של מקומות משותפים כגון מבואות ומעליות, הגדלת האוטומציה, שימוש במפעילי קול, שימוש בסנסורים לסקירת מבקרים והגדלת הפיקוח על הנכנסים והיוצאים – כולם אלמנטים שיהיה על בעלי משרדים להכניס לשימוש. במקביל, מגמת הציפוף שהייתה בשנים האחרונות עשויה לקבל תפנית על מנת לשמור על מרחק של שני מטר בין העובדים. Cushman & Wakefield’s אף פירסמו בחודש מאי מסמך מקיף של "ארגז כלים" עבור החברות לשם התאמת המשרד לריחוק החברתי.

• מנכ"ל בוסטון פרופרטיז, אחת מקרנות הריט הגדולות בתחום המשרדים, ציין בראיון שנערך עימו בסוף יוני כי שני השינויים העיקריים שהוא רואה בבנייני משרדים הינם הגדלת הפוקוס על מדיניות הבריאות והקטנת הציפוף. לדבריו, היקף התלות בתחבורה ציבורית שיידרש לעובדים על מנת להגיע למקומות העבודה, צפוי להיות פקטור בולט, היות שעובדים רבים צפויים להרגיש שלא בנוח עם השימוש התדיר בתחבורה ציבורית.

• לאור חוסר הבהירות ביחס להתאמות שיש לבצע וביחס להתפשטות המגיפה, חברות לא ממהרות לשוב למשרדים – לפני כשבוע התירה עיריית ניו יורק, שנראה שהצליחה להשיב לידיה את השליטה על התפשטות הנגיף, לשוב למשרדים. על פי דיווח של CBRE, מרבית החברות נוקטות בגישה זהירה ושמרנית. חלק מן החברות לא מחזירות את העובדים כלל, ומי שמחזירה עושה זאת באופן חלקי בלבד ובשיעורים נמוכים של כ-20%. החברות מביעות חשש מהצורך בהסתמכות על תחבורה ציבורית, ועל שהות בלתי נמנעת בחללים בהם לא ניתן לשמור על הנחיות הריחוק כגון מבואות ומעליות. הקווים המנחים של עיריית ניו יורק דורשים שמירה על מרחק של 2 מטר, חבישת מסיכות, וחלק מן החברות דורשות גם מענה לשאלות בריאותיות באפליקציה על בסיס יומי. חברות הפיננסים והבנקים, שהוגדרו כשירות הכרחי, מתחילים להחזיר בהדרגה, אם כי חלקם מחזירים כוח אדם הכרחי כגון סוחרים וכיו"ב בלבד, ויש שמחזירים שיעור זניח מכלל העובדים.

• גם חברות ענק מודיעות על החזרות חלקיות בלבד של כוח האדם, חלקן בחודש יולי וחלקן לא בעתיד הנראה לעין – חברת פייסבוק הודיעה כי בתחילת יולי יחזור 25% מכוח העבודה למשרדים, כך שלכל היותר רבע מכוח העבודה שלה יהיה נוכח באותו בניין בכל נקודת זמן נתונה. העובדים יאלצו לחבוש מסיכה, ולעבור בדיקות חום והאוכל בחדרי האוכל לא יוגש בבופה. ההחזרה תהיה בעיקר של כוח אדם שהכרחי לניהול מרכזי המידע ופיתוח החומרה. זאת, באופן שאינו סותר את האפשרות שנתנה החברה לעובדיה לעבוד מהבית. גם גוגל ציינה כי היא תאפשר לעובדיה לעבוד מהבית עד סוף שנת 2020. אמזון ומייקרוסופוט האריכו את מדיניות העבודה מהבית עד אוקטובר. סקווטר וטוויטר נקטו בגישה מרחיקה יותר ואיפשרו לכל עובדיהם לעבוד מהבית ללא הגבלת זמן לפי בחירתם.

• נתוני גבייה - בדומה לתחום המשרדים בארץ, קרנות המשרדים מציגות, לפי שעה, נתוני גבייה טובים שנמצאים במגמת שיפור. האם מדובר בצפירת הרגעה או תעתוע? נתוני הגבייה בחודשים אפריל-יוני גבוהים ואף מצויים במגמת שיפור - לא כל החברות דיווחו לגבי נתוני שיעורי התפוסה ושיעורי הגבייה, אולם סקירה של האתר NAREIT באשר לשיעורי הגבייה בתתי הסקטורים השונים, הכוללת דיווח של 35 קרנות מששת הסקטורים השונים המהווים כ-60% משווי השוק של כל תת סקטור, כמו גם דיווחים של הקרנות המובילות, מלמדים כי חלה עלייה בשיעורי הגבייה בחודשים האמורים בתחום זה.

 

• באשר לחידושים והשכרות חדשות – עסקאות שכירות שנחתמו במהלך הרבעון הראשון טרם המשבר מבוצעות, ומייצרות בחלק מן הקרנות תמונת מצב של גידול מסויים בגובה שכר הדירה. יחד עם זאת מרבית הקרנות אינן מספקות גילוי ספציפי בקשר לנתוני חידושים מאז פרוץ המשבר, וסקירות אנליסטים שונות מעלות כי במרכזי ערים צפופות החלה ירידה בשיעור של כ- 2%-5%.  כמו כן, ישנם מהלכים חקיקתיים שונים שמרמזים על תנועה בכיוון: בקליפורניה, הוצעה הצעת חוק להעביר צו שיכריח בעלי נדל"ן למשרדים ונדל"ן למסחר לשאת ולתת עם שוכרים שהכנסתם נפגעה, ואם לא יעשו כן בתום לב, תתאפשר לשוכרים אפשרות להפר את החוזה ללא קנסות.

• חברות חללי העבודה המשותפים והשכירות הגמישה נפגעו מהמשבר באופן קשה - WeWork, Knotel, Convene וסטארטאפים בתחום כגון Zeus Living ו-Sonder , ביצעו פיטורים והוציאו עובדים לחל"ת באופן מסיבי. מצבי סטרס כגון משבר הקורונה, ממחישים את הרגישות שבמודל העסקי של חברות חללי העבודה המשותפים, ששוכרות מצד אחד חוזים לטווח ארוך, ומשכירות את השטחים שברשותן לטווחים קצרים המאפשרים לשוכרים לצאת בעיתות מעין אלה.

• WeWork, הפכה בשנים האחרונות להיות השוכר המשמעותי ביותר בניו יורק ושוכר דומיננטי מאוד בערים מרכזיות נוספות כגון סן פרנסיסקו. לפי מידע שנאסף ע"י Cushman & Wakefield, היא היוותה כ- 5% מכלל ההשכרות החדשות בניו יורק וכ-7% מכלל ההשכרות בלונדון בשנה שעברה. החברה מנסה מזה זמן לשפר את תנאיה המסחריים מול בעלי מקרקעין, והודיעה על ביטול משמעותי ראשון של שטח בהיקף של 115,000 SF במידטאון בניו יורק. החברה, מתמודדת עם עזיבות מסיביות של שוכרים. כך למשל, הודיעה IBM ל- WeWorkשבכוונתה לפנות שטח בהיקף של 70,000 SF במנהטן. כמו כן, ישנם דיווחים לא רשמיים כי Wework לא שילמה את מלוא שכר הדירה בכלל המיקומים בהם היא שוכרת. עזיבה מסיבית של שטחים מצד החברה, עלולה להוביל לעלייה בשיעור הנכסים הפנויים ולגרום ללחץ על מחירי השכירות בערים בהן היא פעילה. Knotel, חברת חללי עבודה משותפים ששאפה בעבר להתחרות עם שיעורי הגידול של WeWork, דיווחה על הפסד של 49 מיליון דולר ברבעון הראשון.

• המשבר מוביל חברות שונות למגמות מנוגדות – הקטנת שטחי שכירות לאור עבודה מהבית אל מול גידול בשטחים המושכרים לאור הצורך לשמור על ריחוק חברתי.  במקביל, חברות רבות עוצרות את תכניות ההרחבה של שטחי המשרדים.

• ניצנים של מגמה של גידול בשכירות משנה בפרברי ערים - חברות שבסיסן בסביבות עירוניות מתחילות לשקול שכירות משנה בפרברים בכדי להימנע משימוש בעובדים בתחבורה ציבורית צפופה במאמץ לשמור על ריחוק חברתי. לפי מחקר של Cushman & Wakefield’s שהתפרסם לאחרונה, בכ-53% מהשווקים הנסקרים נרשמה עלייה בשכרות משנה של שטחים מחוץ למרכזי ערים, כאשר לפחות 50% מהמקרים הינם כתוצאה ישירה מהמשבר. מגמה זו מתרחשת גם באופן חלקי במרכזי ערים – חברות חללי העבודה המשותפת, שנפגעו באופן קשה מהמשבר (הרחבה בהמשך), מדווחות כי כ-40% מהשוכרים החדשים הינן חברות ששוכרות שטח על מנת לשמור על כללי ריחוק חברתי.

• ריכוז נתונים עיקריים ביחס לקרנות המובילות במונחי שווי שוק:

 
• תמחור וביצועים - לפי דיווח NAREIT ירדו מניות קרנות הריט של המשרדים בשיעור משוקלל של כ-24% מתחילת השנה נכון ל-25 ביוני 2020. בטבלה שלעיל ניתן לראות את הקרנות המובילות עם שווי שוק שגבוה מ-2 מיליארד דולר (וכן את ESRT ששוויה נמוך יותר ומחזיקה את האמפייר סטייט בילדינג). בדומה למגמות הקיימות בתחומים אחרים, קרנות שעוסקות בתחומים שמשבר הקורונה היטיב עימם או שפגע בהם באופן מוגבל, נפגעו באופן קל או לא נפגעו כלל. כך למשל, ARE, שעוסת בהקמת קמפוסים של חברות העוסקות במדעי החיים, הציגה השנה תשואה חיובית. כך גם מניית OFC שחלק ניכר מנכסיה מושכרים לממשלת ארה"ב ולקבלנים שלה, שחלקם לא יכולים לעבוד מהבית כתוצאה משיקולי סודיות וביטחון, נפגעה באופן יחסי פחות מהסקטור. מנגד, קרנות שמרוכזות במנהטן, שעד למשבר נהנו מהרוח הגבית של אחת הערים התוססות בכדור, "נענשו" בחומרה רבה במשבר והן מובילות את הירידות, שכן פוטנציאל הפגיעה בהן אכן גבוה. באופן גס, מכפילי ה-FFO החזויים נעים סביב ה-12, ותשואת ה-NOI (על ה-NAV) של כ-6.8%. מדובר, כמעט בכל המקרים, במכפילים הנמוכים ביותר בחמש שנים האחרונות, ובמרווח הדיבידנד מעל תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים, הגבוה ביותר בעשור האחרון. יש הטוענים כי חשוב להביא בחשבון שהחוזים נפתחים לשיעורין, שבחלק מהמקרים השוכרים גם יחדשו, והתרחיש הנוכחי בהחלט מביא בחשבון חידוש חלקי בלבד ואף חידוש בתמחיר נמוך יותר, זאת לצד העובדה שסביבת הריבית השתפרה עבור קרנות אלה. אלה גם מזכירים כי במבט אחורה למשבר של שנת 2008, ביחס למרבית קרנות הריט למשרדים, נפגעו הכנסות השכירות וכן שיעורי התפוסה בשיא המשבר בשיעור נמוך מ-10% (ובחלקן אף נמוך משמעותית מכך). מנגד, השינוי ההתנהגותי שנוצר בסביבת העבודה מוביל לחוסר יכולת טוטאלי לניבוי ההשפעה על המשרדים. בהחלט ניתן לומר, כי למי שסבור ששוק המשרדים ישוב למתכונת דומה, פחות או יותר, לזו שהייתה לפני המשבר, תחת ההנחה שלאורך זמן "עולם כמנהגו נוהג", מדובר בנקודת כניסה נוחה. מאידך, למי שלא מחזיק באמונה זו, התמונה הרבה יותר מעורפלת ובהחלט נוטה דרומה: עד שיימצא חיסון, החזרה למשרדים באופן מלא לא נראית באופק, ועל אף העובדה ששיעורי הגבייה עד עתה היו מרשימים, קשה לראות את החברות שהכנסתן נפגעת במידה זו או אחרת, ממשיכות לחדש חוזים, וגם אם כן, לא ברור באיזו ירידת מחיר. במקביל, גם לא ברור שהגבייה הקיימת תימשך, בעיקר ביחס לחברות שהכנסתן נפגעת באופן בולט יותר, ויש להניח שיבקשו למצוא נקודת שיווי משקל חדשה מול בעלי הנכסים. לאחר שיימצא חיסון, לא ברור כלל מה יהיה שיעור העבודה הכולל מהבית, מה תהיה ההשפעה על היקף השכירות, המחיר, הנכונות להשכיר משרדים במיקומי פריים לוקיישן במרכזי ערים (לעומת ביזור של מספר משרדים בגיאוגרפיות מרוחקות ובאיזורים לא אורבניים), וכתוצר ישיר, על שיעורי ההיוון, על גובה שכר הדירה ועל המכפילים שישתקפו מכל אלה. יש להניח, שהקושי של חברות חללי העבודה המשותפים עתיד להעיב על שיעורי הנכסים הפנויים והמחירים בענף כולו, במקומות כגון ניו יורק שבהן הן מהוות שוכר דומיננטי במיוחד. 

 
• ומה יהיה בעתיד? ישנן טענות טובות גם מן הצד שמצודד בהמשך העבודה מהמשרדים: אלה טוענים ששביעות הרצון של העובדים והפרודוקטיביות שלהם היא תולדה של שיחות קפה מרובות, פגישות ומפגשים חברתיים של שעות רבות שהתרחשו טרם משבר. האם התרבות הארגונית ויכולת שיתוף הפעולה של ארגונים תישחק עם הזמן? האם יהיה קושי בהכשרה וחניכה של עובדים חדשים? האם העבודה מהבית הצליחה רק משום שידוע לכולם מראש שמדובר בטרנד זמני?
• האמת נמצאת כנראה באמצע, אבל יש להניח שגם לאחר מציאת חיסון, שוק המשרדים לא ישוב להיות כפי שהיה – כל ארגון הוא שונה במהותו, יש עובדים שנהנו מהחוויה של עבודה מהבית, ויש כאלה שמותשים ממנה לחלוטין. ישנם עובדים שתנאי העבודה בבית שלהם מאפשרים עבודה נוחה, ויש כאלה (בייחוד במרכזי ערים שבהן הדירות לרוב קטנות יותר) שאין להם שום מקום ראוי לעבוד ממנו בבית. ישנם עובדים שמצליחים להישאר מעודכנים ע"י שיחות טלפון וזום, יש כאלה שמרגישים כל הזמן מחוץ ללופ. כל ארגון צפוי לאמץ לו שיטת עבודה אחרת, הן במהלך המשבר והן אחריו, כתלות באופי הפעילות, אופי העובדים, והיקף שיתוף הפעולה הנדרש בין העובדים. התשובה תהיה כנראה נגזרת של סוג העסק, ההרכב האנושי שלו, יכולת הטכנולוגיה לתת מענה ועד כמה היה הנדל"ן שלו יקר. כל ארגון יאמץ פתרון היברידי כזה או אחר, שינוע בסקלה שבין חזרה מלאה לשגרה טרם המשבר, לבין עבודה מלאה מהבית ומפגשים בודדים הכרחיים בשטחים מצומצמים שיישכרו במתכונת מצומצמת.

• יש להניח ששוק הנדל"ן למשרדים ימציא את עצמו מחדש – עד היום מרבית המשרדים היו מאוד גנריים: משרדים אישיים לפונקציות בכירות יותר, חללי עבודה משותפים לפונקציות בכירות פחות, כמה חדרי ישיבות ושטחי שירות. יש להניח שלא כך יהיה בעתיד. משרד שבו מרבית האנשים עובדים מהבית, והמעט שלא יכולים מגיעים כאילוץ לעבוד במשרד, לא יזדקק לריבוי של שטחי עבודה פרטניים. משרד כזה גם לא חייב להיות במרכז העיר וגם לא להיות במקום אחד. האופציה של שטחי משרדים קטנים מפוזרים בפריפריה על מנת לתת מענה לצורך זה היא בהחלט אפשרית. ישנם משרדים שישמשו רק לפגישות קבוצתיות גדולות יותר, דבר שעשוי לדרוש שינוי מהותי של המשרד. כל ארגון צפוי לבחון מחדש איך, כמה ובאיזה אופן של שימוש, הוא יכול למקסם את התועלת משטחי המשרדים, בהינתן המציאות החדשה. יש שימשיכו במרכזי ערים גדולות, ויש שיפצלו את המשרדים למספר יעדים פרבריים. כפי שמציינים מקינזי במחקרם, יש להניח שהעתיד הזה יכלול מקבץ של פתרונות: שטחים בבעלות, שטחים בשכירות ארוכת טווח, שטחים בשכירות גמישה, חללי עבודה משותפת ועבודה מרחוק. לפני כחמש שנים, שכירות גמישה היוותה כ-3% משוק המשרדים האמריקאי, חלקם גדל בשיעור של 25% בשנה. על פי צוות המחקר של מקינזי, מקבלי החלטות צופים כי זמן העבודה מהמשרד יקטן בשיעור של כ-12% בעוד שהיקף שכירות החללים המשותפים יוותר כשהיה ואילו שיעור העובדים מהבית יעלה לכ-27% מזמן העבודה. השינויים צפויים להוביל לחיסכון משמעותי עבור החברות השוכרות -שכר דירה, השקעות הוניות, עלות אופרציה, תחזוקה ודמי ניהול הופכת את הנדל"ן לאחד מסעיפי ההוצאה המשמעותיים של חברות. בעוד שחלק מן החברות ביצעו שינויים יצירתיים בתחום זה, חלק אחר וניכר ראה בתרבות הקיימת כדבר המובן מאליו. לאחר משבר הקורונה, הפוטנציאל להקטין את עלויות השכירות עשוי להיות משמעותי – חברות יוכלו להקטין את העלויות הרבות הקשורות בשכירת שטחים בעשרות אחוזים ואף להעלימן בכלל, להפוך לחסינות יותר למשברים, ולאפשר לעצמן גמישות מקסימלית בשימוש בכוח אדם מרוחק. יש להניח שחברות הנדל"ן יצטרכו לשתף פעולה עם החברות השוכרות, על מנת לייצר פתרון Tailor-made עבור כל שוכר וצרכיו.