קרנות ריט למגורים בארה"ב בימי קורונה – האם מגמת התיקון תמשך?

• קרנות הריט למגורים, ביחד עם סגמנטים נוספים של תעשיית הדיור, נהנו מרוח גבית בולטת טרם פרוץ משבר הקורונה, שנתמכה בשיעורי אבטלה נמוכים וגידול דמוגרפי. במשבר האחרון, ירד שווין של קרנות הריט למגורים, ביחד עם סגמנטים נוספים בתחום הנדל"ן המניב, בשיעורים של כ-40%-50%, ועם התבהרות התמונה ביחס לשיעורי הגבייה הגבוהים וההקלות בסגרים, חלק לא מבוטל מירידות אלה תוקנו, אולם עדיין מרבית הקרנות נסחרות במחירים נמוכים בכ-20%-30% ביחס למחירן טרם המשבר.

• בדומה לסקטורים נוספים, קיימת שונות גבוהה בין הסגמנטים השונים בקרנות הריט. כאשר בוחנים את רגישות קרנות הריט באופן כללי להמשך משבר הקורונה, שמים לב לכך שבצד אחד של הסקאלה נמצאות קרנות הריט הרגישות יותר, הכוללות נכסי מלונאות, קניונים ומרכזי קניות, ובצד השני נמצאות קרנות שעמידות יותר למשברים, הכוללות נכסים מסגמנט האחסנה, התעשייה, מרכזי הנתונים, האנטנות הסלולריות והמגורים, אשר רגישותן למשבר הינה נמוכה עד בינונית. כך גם לגבי רגישותן למצב הכלכלי.

• שכר הדירה הממוצע עלה בשנים האחרונות באופן בולט. מדד השכירות, כפי שכלול במסגרת ה-CPI (Rent of primary residence), לא היה שלילי לאורך העשור האחרון. 
 

• שיעורי התפוסה הממוצעים בקרנות הריט למגורים מצויים במגמת שיפור עקבי בעשור האחרון, הינם מהגבוהים מבין הסגמנטים השונים בקרנות הריט, ועומדים על כ-96%.

• קרנות הריט למגורים מחזיקות יחדיו כ-500,000 יחידות Multifamily להשכרה, המהוות כ-2%, מ-25 מיליון יחידות ה- Multifamily הקיימות בשוק השכירות.

• סקר שנערך ע"י CBRE  בנוגע ל-Multifamily  ביחס למחצית השנייה של 2019, העלה כי שיעור ההיוון הממוצע עומד על כ-5.11%, ומצוי גם הוא במגמת ירידה עקבית במהלך העשור האחרון. שיעור ההיוון הממוצע לנכסים מ-class A, עמד על 4.64%.

• הביקוש לדירות, מונע בעיקר מדמוגרפיה, גידול בשיעור התעסוקה ושינויים ברמת ההשתכרות. שיעור האבטלה הגבוה עשוי להוביל לירידה בשכר הדירה, שעלולה לגרום לירידה בשווי הנכסים, במידה ושיעור האבטלה הגבוה ושיעור האוכלוסייה המצויה בחל"ת, יישארו ברמת הנוכחית או דומה לה. יחד עם זאת, החזרה הכללית לשגרה כמו גם נתוני האבטלה האחרונים שהצביעו על ירידה של כ-2% בשיעור האבטלה, מהווים סממן חיובי בהקשר זה. מנגד, תמיכת הממשל בתחום זה הינה משמעותית. תמיכה זו אמנם הוארכה בתנאים מסויימים למספר חודשים נוספים, בתקווה כי עד סיומה יחול שיפור ניכר במצב הכלכלי, אולם ככל שתופסק ללא שיפור במצב התעסוקה, עשוי הדבר להשפיע לרעה על יכולת התשלום של השוכרים בחלק מן המדינות.

• דיווחיהן של קרנות הריט בנוגע לשיעורי התפוסה, לשיעורי הגבייה, וכן לשינוי (עלייה) בגובה שכר הדירה, לימדו על עמידות גבוהה, לפחות לעת עתה, להשפעות משבר הקורונה.
באשר לשיעורי הגבייה, ניתן לראות כי הם נשמרים גבוהים בחלק ניכר מן הקרנות, ועומדים במרבית הקרנות בטווח שבין 94% ל-98%. כך גם לגבי שיעורי התפוסה. 

• באשר לשיעורי הגבייה בחודשים מאי ויוני - לא כל החברות דיווחו לגבי נתוני שיעורי התפוסה ושיעורי הגבייה, אולם סקירה של האתר NAREIT באשר לשיעורי הגבייה בתתי הסקטורים השונים, הכוללת דיווח של 35 קרנות מששת הסקטורים השונים המהווים כ-60% משווי השוק של כל תת סקטור, מלמדת כי חלה עלייה בשיעורי הגבייה בחודשים מאי ויוני בתחום זה. באשר לשעורי התפוסה, נראה שחל שיפור בחלק מן הקרנות והרעה מסויימת בחלקן, כך שקשה עדיין להצביע על מגמה ברורה, אולם מסתמן כי השינוי בין אפריל למאי אינו גבוה מ-1%. 

• אחד הנתונים המעניינים ביותר הם השינוי בהכנסות משכר הדירה בחתך של חוזים חדשים, חוזים שחודשו והתמהיל בין החוזים. מרבית הקרנות מדווחות על גידול כללי בשכר הדירה המשוקלל של חידושי חוזים וחוזים חדשים, הן בסיכום הרבעון הראשון, הן בסיום חודש אפריל והן בסיום חודש מאי. מדיווחי החברות עולה כי תנועת השוכרים ירדה בחודשים מרץ ואפריל והתאוששות החלה בחודש מאי.

 
ביחס לחודש מאי דיווחו רק חלק מן הקרנות, אולם המגמה המסתמנת הינה עלייה בשכר הדירה בחידושי החוזים הקיימים.

מטבלה זו ניתן להסיק כי תכניות החילוץ של תשלום ישיר ותשלום דמי אבטלה היוו מענה ביניים אפקטיבי לצורך תשלום שכר הדירה, ושיבשו את "תירוצי הקורונה" שעשויים היו להיות לשוכרים.

• מרבית הקרנות משכו את תחזיותיהן לשנת 2020, אולם יש להניח כי ישובו לפרסם אותן במידה והשיפור יימשך. ככל שכך יהיה, יש להניח שתחזיות הגידול שנמשכו, שהניחו עלייה של כ-3% עומדות כעת בטווח של כ- 2%-3%, בהתחשב בנתוני הגידול שראינו עד עתה.

• רגישות גבוהה יותר בערי החוף הצפופות - תיקי האחזקות של קרנות הריט למגורים מוטים כלפי נכסים ברמה גבוהה מבחינת מחירי השכירות, תחזוקה, שיפוץ ושירות לדיירים. עם זאת, יש לציין כי רבות מקרנות ה-"coastal luxury", כגון  EQR, AVB, ESS, AIV, מתמקדות בערי חוף צפופות יותר, בהן גובה שכר הדירה גבוה יחסית ואשר סבלו באופן משמעותי יותר מהתפרצות וירוס הקורונה, כגון ניו יורק, בוסטון, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו, ומשכך הינן בעלות סיכון גבוה יותר להגירה שלילית וירידת מחיר.

• אחד הפרמטרים שצפויים לרכז עניין בתחום, הינו שאלת התפתחותה של מגמת מעבר מאזורים עירוניים צפופים לפרברים - בהקשר זה התבטא בשבוע האחרון ריצ'ארד ברטון, מנכ"ל ""Zillow, חברת הנדל"ן האונליינית, שמתפקדת כמרקט פלייס בשוק הנדל"ן בקשת של פעולות כגון רכישה, מכירה, השכרה, מימון וכו'. ברטון ציין כי החברה אינה מזהה מגמה משמעותית של עזיבת איזורים עירוניים צפופים לטובת הפרברים. עוד ציין, כי לפי הסקרים שלהם, מרבית האנשים שעובדים מהבית יהיו מעוניינים להמשיך בכך, לפחות באופן חלקי. וכי הוא אינו בטוח מה צפויה להיות ההשפעה של כך על שוק המגורים. מנגד, מנכ"ל סוכנות התיווך Compass"" ציין כי החברה שלו זיהתה עלייה של 40% בחיפושים לסינגל פמילי (בתים פרטיים) וקיטון בהיקף החיפוש של קונדומיניום (מגדלי מגורים משותפים) והוא צופה שעד שיימצא חיסון תהיה תנועה אל עבר איזורים פחות צפופים. 

 
• בעשור האחרון הקטינו קרנות הריט (כולל קרנות הריט למגורים) את שיעורי המינוף שלהן (מגמה שחלה גם בקרנות הריט למגורים), משיעור של כ-58% לכ-52%.

• קרנות הריט הגדולות למגורים הן בעלות המאזנים היציבים ביותר בתעשיית הריטים, ושומרות על מינופים יציבים וסבירים (יחס חוב לאביטדא של 4-7), בעוד שחלק מקרנות הריט הקטנות למגורים (small-cap) פועלות בסביבת מינוף גבוהה משמעותית (יחס חוב לאבידטא של 10 וצפונה).

• קרנות הריט למגורים נוטות להתאפיין בתשואת דיבידנד נמוכה יחסית לסקטור, אולם הוכיחו את עצמן לאורך תקופות זמן ארוכות כאחד מנכסי הגידור הטובים ביותר כנגד אינפלציה.

• במהלך העשור האחרון, חלק ניכר מקרנות הריט למגורים הפכו ליזמיות אקטיביות, והצליחו לייצר ערך עודף לבעלי מניותיהן דרך "מחזור הון", אסטרטגיה שכללה מכירה של נכסים באיזורים עם ערך אסטרטגי נמוך על מנת לממן פיתוח ורכישות של נכסים בעלי ערך גבוה יותר.

• בהסתכלות פרטנית יותר לרמת החברות, ניתן היה לראות מגמה ברורה של "בריחה לאיכות", כאשר ביצועי מניות הקרנות החזקות והיציבות הציגו עמידות גבוהה יותר להשפעות משבר הקורונה בדמות ביצועים טובים יותר, בעוד שהקרנות הקטנות והממונפות ירדו בשיעורים חדים יותר ועדיין מצויים בשערים נמוכים. כך למשל, תעודות הסל ROOF ו-KBWY המשקיעות בקרנות ריט שהינן small cap ו – mid cap עדיין נסחרות בשערים שנמוכים בכ-25% ו-30% (בהתאמה) ביחס לתחילת השנה, עם תשואות דיבידנד בין 7% ל-11%.

• בתחילת שנת 2020 קרנות הריט למגורים זכו לרוח גבית, בין היתר, על רקע של עשרות חודשים רצופים של גידול בשיעור התעסוקה. משבר הקורונה שלח את הקרנות לירידות בשיעורים של עד 40%, אולם הקרנות התאוששו בחדות בשבועות האחרונים, ברקע לנתונים על שיעורי גבייה גבוהים ופתיחת הכלכלות ביותר ויותר מדינות. ע"פ נתוני NAREIT ל-25 ביוני, מניות קרנות הריט הגדולות נמוכות בכ-18% ממחירן בתחילת השנה.

• הריטים למגורים נכנסו למשבר עם שיעור יחסית גבוה של פרויקטים בפיתוח, כאשר חלק מהפיתוח הינו בגין שיפור מאסיבי של יחידות קיימות (redevelopment), וחלק אחר בגין בניה חדשה. בממוצע, הבניות החדשות מהוות כ- 3%-4% מהשווי הנכסי, ובחלק מהקרנות מגיע שיעור זה ל-6% .

• מגמה נוספת שבלטה טרם הכניסה למשבר הייתה רכישות תיקי נכסים. הקיטון בעלויות ההון של קרנות הריט בשנת 2019 הוביל לגידול חד ברכישות של צברי דירות על ידי קרנות הריט. יש להניח שרכישות אלה יחזרו עם רגיעת המשבר.
• להלן ריכוז נתונים עיקריים ביחס לקרנות הריט שנסקרו:

• להלן ריכוז נתונים אודות מחירי הקרנות וביצועיהן:

 
• לסיכום, על אף שקרנות הריט למגורים תיקנו חלק לא מבוטל מן הירידות, ולמרות שככל הנראה, חלק מן השוכרים לא יוכלו להמשיך ולחיות באותה רמת חיים ובהחלט תיתכן מגמה מסוימת של עזיבה של מרכזי ערים, נראה שמדובר בחלופה סולידית להשקעה, לאור החוסן שהראה תחום המגורים, שמהווה צורך בסיסי. ההעדפה הינה לקרנות בעלות מינוף סביר, אשר מרבית הנכסים המוחזקים על ידן אינם מרוכזים בערים צפופות אשר בהן שיעור הפגיעה מנגיף הקורונה היה משמעותי יותר והמחירים בהן גבוהים יותר. המשך מגמת השיפור בשיעור הגבייה ובשיעורי התפוסה, וכן התרחבות המכפילים, בין היתר על רקע החוסן של התחום ועל רקע עלויות המימון הנמוכות, עשויים להביא לשיפור נוסף במחירי הקרנות.

• כאמור, אחת מן המגמות הבולטות הינה העדפת משקיעים לחברות large cap, דבר שהוביל לפער ניכר בתמחור קרנות גדולות אל מול קרנות קטנות. משקיעים אופטימיים יותר, שמאמינים שמרבית השפעות המגיפה העתידיות מגולמות כבר במחיר הנכסים עשויים להעדיף קרנות בעלות שווי שוק נמוך יותר, שעדיין נסחרות במחירים נמוכים משמעותית ביחס למחיריהן טרום המשבר.

• כמובן, שעל אף החוסן היחסי שהפגין, סגמנט המגורים להשכרה, הוא אינו חף מסיכונים. היוותרות שיעורי האבטלה ברמתן הנוכחית, התפרצות של גל שני, היווצרות מגמת הגירה מערים אל איזורי פרברים (הן על רקע הגידול בתחלואה בערים הצפופות והן לאור ירידת הנחיצות במגורים במרכזי ערים על רקע מעבר של יותר ויותר עסקים למנגנון עבודה מהבית, גם בזמן שגרה), עשויים לפגוע בחוסנו של סגמנט זה.

כל הזכויות שמורות ©
הכותבים הינם אסטרטג בית ההשקעות ומנהלת המחלקה הכלכלית של בית ההשקעות ילין לפידות. אין לראות בסקירה ו/או בתוכנה משום שיווק/ייעוץ השקעות/שיווק פנסיוני או תחליף לכזה. סקירה זו בוצעה בהסתמך על מידע פומבי וגלוי לציבור ועשויה להתבסס על נתונים שפותחו על ידי אנליסטים עובדי בית ההשקעות ומקורות אחרים הנחשבים מהימנים ומבלי להתחייב על ביצוע בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנות המידע. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע בסקירה לבין התוצאות בפועל, המידע המוצג בסקירה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני”ע ו/או בנכסים הפיננסים אם וככל שהם מוזכרים בה. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות/פנסיוני בידי בעל רישיון עפ"י דין המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. החברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה עשויים, בהתאם למגבלות הדין, לרכוש ו/או למכור ו/או להתעניין עבור עצמם בניירות ערך ו/או נכסים פיננסים הקשורים במישרין ו/או בעקיפין לחברה ו/או לניירות הערך ו/או לנכסים הנסקרים, וכן עשויים לרכוש ו/או למכור ו/או לבצע עסקאות בניירות ערך ו/או בנכסים הפיננסיים עבור תיקי השקעות המנוהלים על ידי החברה, העוסקת בניהול תיקי השקעות ובשיווק השקעות, ו/או בעבור ניהול השקעות של קרנות נאמנות ו/או עבור קופות הגמל. החברה מחזיקה ו/או עשויה להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותה השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברות הנסקרות, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברות הנסקרות, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברה ו/או למי מטעמה עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בסקירה. החברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה אינם לוקחים על עצמם כל אחריות שהיא לכל הפסד ישיר או נסיבתי הנובע משימוש בסקירה זאת. אין באמור התחייבות להשגת תשואה כלשהי. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.