משבר הקורונה - לאן נושבת הרוח בשוק הנדל"ן הישראלי, סקירה שניה בסדרה – תחום המשרדים

בסקירה הקודמת התייחסנו לתחום הנדל"ן למגורים. בסקירה זו נתייחס לסגמנט הנדל"ן למשרדים.

• סגמנט זה סובל מאי וודאות רבה בעקבות המשבר. בהקשר זה, גורמים רבים חלוקים בדעותיהם, בעיקר ביחס לסוגיית הרעיון הכללי של עבודה מהבית ומידת הדומיננטיות שלו, אם בכלל, לאחר המשבר.

• יש הסוברים, שעם חלוף המשבר, ואולי אף ביתר שאת, ישובו האנשים למשרדים לאור החסך וההכרה בערך של האינטראקציה האנושית, הבידול של סביבת העבודה מסביבת המגורים, היכולת לנטר את תפוקת העובדים וכיו"ב. מנגד, יש הטוענים כי המשבר גרם לעסקים רבים, שבעבר לא העלו על דעתם לעבוד מהבית, לייצר בלית ברירה מערך של עבודה מהבית, הן ברמת הנהלים והן ברמה הטכנולוגית. עסקים רבים שכאלה "ראו כי טוב", ולא תהא זו הפתעה אם ימשיכו לראות גם בעתיד. עבודה מהבית היא כבר לא מילה גסה. ככלל, יש יתרונות רבים לעבודה מהבית – היא חוסכת עלויות רבות, כגון- תחבורה, שכירות, חניה, חשמל, מזון, ומשאבי זמן המתבזבז בדרכים, כאשר במקביל, בזכות הטכנולוגיה, ניתן להתגבר על מרבית החסרונות שלה.

• בהקשר זה, קשה שלא לציין את הצהרותיהן של חברות ענק כגון "פייסבוק" ו-"טוויטר", שמחזקות את האפשרות של קיטון בביקוש בשוק המשרדים. מנכ"ל "טוויטר" ציין החודש כי יאפשר לעובדים שמעוניינים לעבוד מהבית לעשות זאת ללא הגבלה. בהמשך, מנכ"ל "פייסבוק" ציין כי בטווח של 5-10 שנים, כמחצית העובדים צפויים לעבוד מהבית באופן קבוע. גם בישראל, חברת "מטריקס" שמעסיקה כ-10,000 עובדים, הצהירה כי "החברה בוחנת מעבר לעבודה היברידית (שילוב של עבודה מהבית ומהמשרד) גם בהמשך הדרך (לא רק בתקופת הקורונה), תוך צמצום בשטחי הנדל"ן וחסכון בעלויות תפעוליות". חברות שעובדות בסביבה תחרותית ויצמצמו את הוצאותיהן כתוצאה מעבודה מהבית, יוכלו לשפר את יתרונן התחרותי, דבר שצפוי למשוך גם את מקבילותיהן לנקוט בצעדים דומים.

• יש להניח, לדעתנו, כי האמת נמצאת באמצע, ואכן עסקים רבים יאמצו פתרון היברידי שבמסגרתו עובדיהם יעבדו בשיעור מסויים מהבית. אל הערכה זו מצטרפת ההנחה, שאם תהיה עליה בשיעורי האבטלה, בין כתוצאה מחברות שלא שרדו את המשבר ובין כתוצאה מהליכי התייעלות רוחביים בחברות שונות, הדבר עשוי גם כן לפגוע במשרדים, אם כי, ככל הנראה, חלק לא מבוטל מהמפוטרים לא עבדו במשרדים, אלא בשטחי מסחר, שטחים ציבוריים וכיו"ב.

• מנגד, השפעת המשבר הכלכלי העולמי על חברות רבות עודנה לא ברורה, וחברות רבות שפעילותן נפגעה וכן כאלה שפעילותן לא נפגעה, מבצעות בדק בית ביחס להיקף ההוצאות הכולל, בין היתר, את מצבת העובדים. צמצום פעילות של חברות, או הקטנה רוחבית של מצבת כוח האדם, עשויה כמובן להשפיע ישירות על היקפי הביקוש.

• על כן, להערכתנו, סגמנט המשרדים עשוי לסבול, בטווח הזמן הבינוני, מפגיעה בהיקף הפעילות. יש לציין שקיימות גם דעות, לפיהן לאור הנחיות שמירת המרחק, המשרדים יאלצו דווקא להרחיב את השטחים בגלל ההנחיות שניתנו לתקופת הקורונה, אולם אנו לא מחזיקים בדעה זו.

• כתוצאה מאי הוודאות הקיימת לעיל, משיחות עם חברות עולה, שפרויקטים שכבר החלו בביצוע נמשכים, אולם פרויקטים בתכנון לא יעברו לביצוע במרבית החברות בשלב זה. עוד עולה כי תכנון הפרויקטים משתנה וכי הבניינים החדשים שייבנו יהיו "מותאמי קורונה".

• בהיבט הגבייה משוכרים, עולה מהשיחות עם החברות, כי שיעורי הגבייה בשלב זה הינם גבוהים יחסית. חלק לא גבוה מהשוכרים קיבלו אפשרות לדחייה בשכר הדירה וחלק אחר קיבל אפשרות לפרוס את שכר הדירה על פני תקופה, אולם ויתורים חודשיים על שכר דירה מסתמנים בשלב זה כלא שכיחים. מגמה שכן בולטת אצל חברות רבות, הינה ויתור על מקומות החניה.

• יש להניח שהשפעת המשבר תורגש באופן בולט יותר דווקא בשנה הקרובה ובמיוחד לגבי חידושי החוזים שיסתיימו. יש להניח ששיעור החידוש לא יהיה מלא ביחס לכל השוכרים, ולפחות חלקם יפעלו להורדת מחירים או לכל הפחות לשמירתם ברמת המחירים הנוכחית.

 
• נקודה משמעותית בתחום זה הינה שיעורי ההיוון. ישנן מדינות, כגון רומניה למשל, בהן כל השמאים החליטו ,כמעט פה אחד ,על העלאת שיעורי ההיוון. ניתן למשל לראות זאת בדוחותיה של חברת "אפי נכסים". בישראל לעומת זאת, מסתמן כי השמאים לא העלו בשלב זה את שיעורי ההיוון, אבל כן מגלמים את הירידה בשכר הדירה, במקרה של חברות שאכן נפגעו בפועל (לפי שכר הדירה שלא שולם בפועל בתקופה הסגר).

• יש לזכור, כי ברמת ההיצע, חלה, בשנים האחרונות, עלייה מתמשכת בהיצע שטחי המשרדים בישראל, בהיקף של מאות אלפי מטרים, כאשר חלקם באיזורים בהם הביקוש אינו כה מובהק, כמו למשל בני ברק ופתח תקווה. כמו כן, כניסתן של קבוצות רכישה לתחום, הובילה לגידול חד בשטחי משרדים קטנים. מדובר בשוק בעל פוטנציאל ביקוש מוגבל, שכן הוא אינו פונה לכל אותן חברות שמחפשות שטחים נרחבים, ומשכך רגישותו לירידת מחיר צפויה להיות גבוהה יותר.

• ברמת האנליזה, חברות שאנו מתעדפים, הינן חברות שהחשיפה שלהן למשרדים היא בינונית (לא פועלות רק בשוק המשרדים), ומתאפיינות בפרופיל שוכרים איתן פיננסית, שאינן תלויות בשוכר בודד (אלא במקרה בו מדובר לדוגמה, בשוכר ממשלתי או חזק מאוד לטווח ארוך), מחזיקות נכסים במיקומים "אסטרטגיים" באיזורי ביקוש, עם נגישות לצירי תחבורה עיקרים (כולל הרכבת העתידית), ועם נכסים מתוחזקים היטב. ההעדפה היא לנכסים בקלאס A, משום שההנחה שלנו שהם חסינים יותר למשברים מנכסים ברמה נמוכה יותר, מבחינת שיעורי התפוסה. מנגד, אנחנו סבורים שבנכסים היקרים ביותר, בטווח מחירי גבייה של כ- 120-140 ₪ למ"ר, צפויה בעתיד פגיעה בהכנסות.

• באופן ספציפי, לגבי סקטור חללי עבודה משותפים, אנו צופים שדווקא בו תחול פגיעה משמעותית בעקבות המשבר. זאת, משום שבנוסף לכל האמור לעיל, ההשכרות מתבצעות על בסיס התקשרויות קצרות טווח הניתנות לביטול בקלות, רמות המחירים גבוהות וקיים "שומן שניתן לחתוך". רבים מן החוזים הינם מלכתחילה לתקופת זמן קצרה וחלק מן השוכרים הן חברות שרצו להתרחב וצפויות לשנות זאת כעת. בנוסף, חלק לא מבוטל מן השוכרים הן חברות סטארט אפ שתלויות בגיוסים חוזרים ונשנים שכרגע הושהו או הופסקו.

לסיכום, אנו מאמינים שהביקוש למוצר זה יסבול מקשיים ניכרים בטווח הזמן הקצר והבינוני.

לתקציר<< לחץ כאן >>

לסקירה המלאה חלק ראשון << לחץ כאן >>

לסקירה המלאה חלק שלישי << לחץ כאן >>

כל הזכויות שמורות ©
הכותבים הינם מנהלת מחלקת מחקר ואסטרטג בית ההשקעות ילין לפידות. אין לראות בסקירה ו/או בתוכנה משום שיווק/ייעוץ השקעות/שיווק פנסיוני או תחליף לכזה. סקירה זו בוצעה בהסתמך על מידע פומבי וגלוי לציבור ועשויה להתבסס על נתונים שפותחו על ידי אנליסטים עובדי בית ההשקעות ומקורות אחרים הנחשבים מהימנים ומבלי להתחייב על ביצוע בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנות המידע. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע בסקירה לבין התוצאות בפועל, המידע המוצג בסקירה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני”ע ו/או בנכסים הפיננסים אם וככל שהם מוזכרים בה. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות/פנסיוני בידי בעל רישיון עפ"י דין המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. החברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה עשויים, בהתאם למגבלות הדין, לרכוש ו/או למכור ו/או להתעניין עבור עצמם בניירות ערך ו/או נכסים פיננסים הקשורים במישרין ו/או בעקיפין לחברה ו/או לניירות הערך ו/או לנכסים הנסקרים, וכן עשויים לרכוש ו/או למכור ו/או לבצע עסקאות בניירות ערך ו/או בנכסים הפיננסיים עבור תיקי השקעות המנוהלים על ידי החברה, העוסקת בניהול תיקי השקעות ובשיווק השקעות, ו/או בעבור ניהול השקעות של קרנות נאמנות ו/או עבור קופות הגמל. החברה מחזיקה ו/או עשויה להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותה השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברות הנסקרות, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברות הנסקרות, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברה ו/או למי מטעמה עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בסקירה. החברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה אינם לוקחים על עצמם כל אחריות שהיא לכל הפסד ישיר או נסיבתי הנובע משימוש בסקירה זאת. אין באמור התחייבות להשגת תשואה כלשהי. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.