משבר הקורונה - לאן נושבת הרוח בשוק הנדל"ן הישראלי, סקירה ראשונה בסדרה – נדל"ן למגורים

• בתחום זה זיהינו קיטון חד בשיעור המכירות במהלך משבר הקורונה. בתחילת המשבר נחתמו מעט מאוד עסקאות, ובזמן הסגר נוצר קיפאון עמוק. עם זאת, מאז שהחלו ההקלות בסגר והמשק החל להיפתח, החברות מדווחות על פעילות ערה במשרדי המכירות ועלייה בהתעניינות, ללא השקעה גבוהה בשיווק, וללא הורדת מחירים מורגשת. אולם, המצב עדיין רחוק מאוד ממה שהיה טרם המשבר, ויש להניח כי ייקח עוד זמן עד שיתייצב.

• גורם חשוב מאוד בתחום זה הינו עלויות המימון, אשר משפיעות באופן משמעותי על גובה ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות, ולכן משפיעות מאוד על קבלת החלטות ברכישת דירות. בתקופת המשבר, על אף שריבית בנק ישראל ירדה משיעור של 0.25% לשיעור של 0.1%, ראינו שחלה עליה בולטת במרווחים וסך העלות המשוקללת של המשכנתאות גדלה בעשרות אחוזים, דבר שהשפיע על הירידה החדה בהתעניינות מצד הרוכשים. יחד עם זאת, בשבועות האחרונים אנחנו רואים שהבנקים מורידים בהדרגה חזרה את המרווחים, דבר שצפוי להוות גורם חיובי מבחינת הרוכשים. הריבית הכוללת כבר הגיעה לרמה הנמוכה של טרום המשבר. 

היבטים המשפיעים על ההיצע

• ישראל, לאורך העשור האחרון, לא "סבלה" מעודפי בניה למגורים. לאחרונה קמה ממשלה חדשה,  דבר שהוביל לשינוי בהרכב המערך האחראי על שוק הדיור. בממשלה הקודמת, מטה הדיור הלאומי, גוף דומיננטי אשר הוקם על ידי משרד האוצר, פעל באופן נמרץ להסרת חסמים ולקידום התיאום בין הגופים הרלוונטיים השונים, ונקט בפעולות מגוונות לקידום התחלות בניה ומציאת פתרונות דיור. בממשלה הנוכחית, כפי שעולה מההסכם הקואליציוני, שר הפנים צפוי לקבל לידיו את מינהל התכנון ולהקים מטה תכנון חדש שיחליף את מטה הדיור הלאומי, שהעומד בראשו יכהן גם כראש המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. מטה זה צפוי לכלול תקנים זהים לפחות במספרם וברמתם לתקני מטה הדיור. כמו כן, צפוי שר הפנים לקבל לידיו שליטה מרובה בנעשה בשוק הדיור דרך זכות מינוי של בעלי תפקיד מרכזיים בוועדות הארציות והמחוזיות. שר השיכון צפוי לקבל את השליטה על רשות מקרקעי ישראל - אולם סמכויותיו בניהול צפויות להיות נמוכות יחסית.  נראה כי קיומו של גוף מתכלל עוצמתי צפוי להיות גם בממשלה הנוכחית, אולם בהרכב אחר ואג'נדה אחרת, ואין לדעת האם מידת האפקטיביות שלו אכן תהיה זהה.

• כמו כן, לא ניתן לשלול תרחיש של קיטון בפיתוח השכונות במרכזי ערים, משום שבהיעדר מכשירים כגון הסכמי מסגרת וכד', ישנו מחסור בפתרונות ותמריצים לראשי הרשויות שחלקם לעיתים נעדרי עניין לפתח דיור למגורים, עקב גובהה הנמוך של הארנונה למגורים. כמו כן, בהחלט ייתכן כי תחול פגיעה בתקציבי פיתוח של שכונות וערים חדשות, דבר שישפיע לרעה על הוצאה לפועל של פרויקטים חדשים ועשוי לדחוף לעלייה בביקושים לפרויקטים שנכנסו לקנה טרם שינוי הממשלה.

• בהקשר זה ניתן להזכיר, כי על פי המלצות "ועדת טרכטנברג", מ־2012 ועד תום 2019 הייתה צריכה המדינה להקצות קרקעות לבניית 320 אלף דירות. בפועל הוקצו קרקעות לבניית 267 אלף דירות בלבד (יש הטוענים שגם מספר זה אינו משקף נכונה את המצב בפועל, משום שהוא כולל יחידות של דירות שנהרסו ונבנו מחדש בפרוייקטים מסוג התחדשות עירונית). במקביל, מאז פרסום מסקנות הוועדה בשנת 2012 ועד אוקטובר 2019 עלה מדד מחירי הדיור בכ־50%. כל זאת, ברקע ליוזמות ממשלתיות שונות שזכו להצלחה חלקית, וביניהן חוק אפס אחוז מע"מ, הותמ"ל שספגה חיצי ביקורת רבים בין השאר לאור העובדה ששיעור נמוך מאוד ממספר יחידות הדיור האדיר שנוספו עקב התוכניות שאושרו על ידה פורסם במכרזים, יוזמת הסכמי הגג שנתקלה עם הזמן בהתנגדות מצד ראשי הערים וכד'.

• גם תחום ההתחדשות העירונית נפגע. תחום זה היווה תרומה משמעותית למספר התחלות הבנייה לאורך העשור האחרון. בתכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017 שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה בידי ממשלת ישראל נקבע, כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי ממשי תכנוני של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ. בתכנית זו נקבע, כי על מנת לענות על הביקושים הצפויים לנוכח גידול האוכלוסייה, בשנים 2017-2040, נדרש בינוי של 1.5 מיליון יח"ד. תחת ההנחה שהבינוי בהתחדשות עירונית ימשיך בקצב הקיים כיום, עד שנת 2040, צפוי מחסור של 0.42 מיליון יח"ד. לפי התכנית, כבר לא יוותרו שטחים פתוחים לבניה. בתחום זה קיימת קשת רחבה של חסמים מובנים. צוות של משרד המשפטים פרסם לפני כשבועיים דוח הכולל ניתוח של החסמים העיקריים (למשל, טיפול בדייר סרבן, היטלי ההשבחה וכיו"ב) והצעות לטיפול בהם. דוח זה הביא בין היתר בשורות טובות, עם אפשרות של הורדת הרוב הנדרש מבין הדיירים לשם ביצוע פרוייקטי פינוי בינוי ל-66% (חלף רוב של לפחות 80%, כפי שנדרש כיום) עם זאת, ישנם היבטים חשובים שלא טופלו בדוח, הדרך ליישום המסקנות במסגרת חקיקה עודנה ארוכה, ולא ברור עד כמה החקיקה תהיה מחייבת (ואף תכלול סנקציות) כלפי הרשויות עצמן. כמו כן, לא ברור כמה גבוה יתועדף נושא זה בממשלה החדשה.

• אל כל אלה, מצטרפים תחומים מאתגרים נוספים הקשורים בתחום הדיור, וביניהם נושא התחבורה. בראיון שהתקיים לפני מספר חודשים עם דלית זילבר, ראש מינהל התכנון, היא ציינה כי לשיטתה, דווקא קיים מלאי תכנוני של דירות, אולם תחומי ההתחדשות העירונית והתשתיות הם אתגרי השעה, וכך לדבריו של ראש מטה הדיור הלאומי, זאב בילסקי, שציין כי משבר התחבורה ומשבר הדיור קשורים זה בזה. היעדר פתרונות תחבורה יעילים המחברים באופן אפקטיבי את הפריפריה למרכז, ומנגד גידול בעומסי התנועה במרכזי תעסוקה במרכז הארץ, מספקים רוח גבית לקיטוב במחירי הדירות ומגמת ההתחזקות שלו במקומות הנגישים למרכזי התעסוקה.

היבטים המשפיעים על הביקוש 

נראה כי עם סיום משבר הקורונה, בתוך שנה-שנתיים, יימשכו מגמות המאקרו של הביקוש לנדל"ן בישראל. במדינת ישראל ישנו גידול טבעי באוכלוסייה, שעמד בשנים האחרונות על כ- 1.8-2 אחוזים בשנה וצפוי להמשיך, וכך גם גלי העלייה של יהדות התפוצות וכו'.

• בהתייחס לסוגי הרוכשים השונים, מסתמן כי בקרב הרוכשים דירה לראשונה (הנקראים בפי רבים "הזוגות הצעירים"), שמהווים שיעור מהותי מכלל רוכשי הדירות החדשות (בשנות השיא של תכנית מחיר למשתכן הם היוו שיעור גבוה אף יותר) שעל פי רוב רוכשים דירות בטווחי מחיר של 1.5-2 מיליון שקלים, ישנם לא מעט ש-"יושבים על הגדר". בהחלט ייתכן, כי בשלב מסויים אוכלוסייה זו "תרד מן הגדר" ותשוב להיות רוכשי דירות בשוק החופשי. זאת, אם יבינו באופן הדרגתי כי ככל הנראה המענה העתידי שקיוו לקבל מתכנית דיור למשתכן לא הולך להתממש. ההערכה הינה כי ישנם כיום כ-70,000 זוגות צעירים שלא הצליחו לזכות בדירות בהגרלות מחיר למשתכן. שכבה אופיינית בולטת של רוכשים הינה משפרי הדיור, שעל פי רוב רוכשים דירות בהיקף של כ-2.5-4 מיליון ₪. יש להניח שאוכלוסייה זו תשוב לפעילות לאור הצורך הבסיסי שנובע מהתרחבות המשפחות והצורך להתאים את גודל הבית.

• אל שכבות אלה, המייצרות ביקוש שנתי שוטף, מצטרפות גם המשפחות מיהדות התפוצות שעושות עלייה. כמו כן, שיעור הגירושין הגבוה, שמהווה גם הוא גורם תורם משמעותי לביקושים, נמשך.

• כל זאת, הינו בכפוף לכך ששיעורי האבטלה ורמות השכר בקרב מגזרי הרוכשים האמורים לא יקטנו משמעותית. בהקשר הזה חשוב לציין שישנם מגזרים שלמים, כגון עובדי המדינה והסקטור הציבורי ששכרם, לפחות בינתיים, לא נפגע. כמו כן, יש לציין כי ישנם מגזרים בולטים שהיקף הפגיעה בהם אינו גבוה בשלב זה. משיחות עם הקבלנים, עולה כי באופן מפתיע, אוכלוסיית רוכשי הדירות הטיפוסית, היא על פי רוב לא זו שנפגעה דרסטית מהשלכות משבר הקורונה. מהתמונה שמצטיירת עד עתה, נדמה כי השכבה שנפגעה באופן הבולט ביותר, היא בעיקר השכבה של הצעירים יותר, שעבדו בין היתר במגזר המסעדנות והתיירות, וממילא לא היוו חלק משמעותי מתוך אוכלוסיית רוכשי הדירות.
יחד עם זאת, להערכתנו,  כל עוד וירוס הקורונה נמצא בסביבה ומחייב צעדים רבים, הפוגעים בכלכלה ומביאים למיתון משמעותי, גם סקטור המגורים יסבול מהאטה. לא ניתן לשלול תרחיש בו הפגיעה במגזרים שונים, כגון התיירות והתעופה, שנתפסת כרגע כפגיעה זמנית, תחמיר. כמו כן, ישנן חברות רבות המבצעות הליך התייעלות שבמסגרתו מפטרות עובדים רבים, ישנם עסקים שונים שייתכן שלא ישרדו את השפעות המשבר וייסגרו, ומעל כל אלה מרחפת הסכנה של התפשטות גל שני של וירוס הקורונה. השפעה בולטת לעין, של כל אחד מאלה, על צמיחת הכלכלה ושיעור האבטלה לאורך זמן, עשויה בהחלט להשפיע לרעה, אף באופן מהותי, על היקפי הביקושים ועל המחירים.

• נקודה נוספת שראויה לציון הינה תחום הדיור להשכרה. חברת "דירה להשכיר", שאמונה על התחום, הגדילה באופן משמעותי את היקפי יחידות הדיור המשווקות בשכירות ארוכת טווח - דבר המעיד על הסתגלות ושינוי מגמה אפשריים בשוק הדיור הישראלי. בחמש השנים האחרונות, גדל שוק השכירות המפוקחת פי 8 והציפיה היא כי שוק זה ילך ויתרחב משמעותית בשנים הבאות. עם זאת, מספר הדירות המאוכלסות, אלה המצויות בבנייה ואלה המצויות בשיווק נמוך מ-10,000 יחידות דיור. כמות הדירות שניתן להגיע אליה יכולה אמנם להגיע פוטנציאלית לכ-60,000 יח"ד, מספר גבוה באופן משמעותי מהקיים היום, אולם הדרך לשם עודנה ארוכה, ומשכך השפעתו של תחום זה על כלל שוק הדיור הינה מוגבלת.

• נקודה נוספת הינה ציבור רוכשי הדירות להשקעה. לאור הגידול במס הרכישה, חלה ירידה משמעותית בשיעורם של רוכשי הדירות להשקעה. בשנים 2016-2018 נרשמה ירידה של כ- 20%-30% במספר רוכשי הדירות להשקעה. אחת הסיבות העיקריות לקיטון הינה הוראת השעה שהעלתה את שיעור מס הרכישה על דירה להשקעה ל-8%. הוראת שעה זו תקפה עד סוף שנת 2020. במידה והשוק יראה סימני מצוקה, ייתכן שהצו לא יחודש. ירידת שיעורי מס הרכישה לרמתם טרם הצו, עשויה להחזיר חלק מן המשקיעים לשוק ולגרום לגידול יחסי בחלקו של סוג רוכשים זה.

• לסיכום, מבחינה של צד ההיצע וצד הביקוש, אל מול הקיים ואל מול המגמות העתידיות הצפויות, נראה  כי  לאחר שיחלוף משבר הקורונה, בתוך כשנה-שנתיים, יימשכו מגמות המאקרו של הביקוש לנדל"ן למגורים בישראל. עם זאת, כאמור, חשוב לציין כי המשבר עוד לא מאחורינו. קצב המכירות עודנו רחוק מרמתו טרם המשבר, וייקח עוד פרק זמן לא נראה לעין עד שישוב לרמה זו. כמו כן, טרם ראינו חזרה לשגרה של המינהל בנוגע לשחרור מסיבי של קרקעות, וכן (ובהתאם) לא ראינו אישורים נרחבים של מתן אשראי בהיקפים ראויים לציון על ידי הבנקים. עם זאת, כהערת אגב,  ברמת הביצוע, נראה דווקא שחלה התייצבות וקצב הביצוע חוזר אט אט לרמתו טרם המשבר (שלא נפגעה בצורה מהותית בזמן המשבר). התפשטות של גל תחלואה שני, או התפשטות של פגיעה כלכלית שתתרחב אל עבר המגזרים השונים של רוכשי הדירות, כמו גם עלייה בשיעורי הריביות על המשכנתאות, יכולים בהחלט להרע את המצב, בעיקר מצד הביקוש. באשר למחירים, אנחנו סבורים שבטווח הזמן הקצר, עשויה להיות ירידת מחירים מסויימת, בעיקר בדירות בטווח מחירים גבוה יחסית, ובעיקר אצל אותם הקבלנים שזקוקים לתזרים מזומנים מיידי ולכן "לחוצים" יותר ועשויים להוריד את המחיר. אלה, כמובן, ישפיעו על השוק כולו בטווח הקצר, אך כשהמלאי שלהם יצטמצם, המחירים להערכתנו, צפויים לשוב למגמת עליה, בטווח הזמן הארוך.