משבר הקורונה - לאן נושבת הרוח בשוק הנדל"ן הישראלי

• מבחינה של צד ההיצע וצד הביקוש, אל מול הקיים ואל מול המגמות העתידיות הצפויות, נראה כי גם לאחר שיחלוף משבר הקורונה, בתוך שנה-שנתיים, יימשכו מגמות המאקרו של הביקוש לנדל"ן למגורים בישראל. עם זאת, כאמור, חשוב לציין כי המשבר עוד לא מאחורינו. קצב המכירות עודנו רחוק מרמתו טרם המשבר, וייקח עוד פרק זמן לא מבוטל  עד שישוב לרמה זו. כמו כן, טרם ראינו חזרה לשגרה של רשות (מינהל) מקרקעי ישראל בנוגע לשחרור מסיבי של קרקעות, וכן (ובהתאם) לא ראינו אישורים נרחבים של מתן אשראי בהיקפים ראויים לציון על ידי הבנקים. עם זאת, כהערת אגב, ברמת הביצוע, נראה דווקא שחלה התייצבות וקצב הביצוע חוזר אט אט לרמתו טרם המשבר (שלא נפגעה בצורה מהותית בזמן המשבר). התפשטות של גל תחלואה שני, או התפשטות של פגיעה כלכלית שתתרחב אל עבר המגזרים השונים של רוכשי הדירות, כמו גם עלייה בשיעורי הריביות על המשכנתאות, יכולים בהחלט להרע את המצב, בעיקר מצד הביקוש.

• באשר למחירים, אנו סבורים שבטווח הזמן הקצר, עשויה להיות ירידת מחירים מסויימת, בעיקר בדירות בטווח מחירים גבוה יחסית, ובעיקר אצל אותם הקבלנים שזקוקים לתזרים מזומנים מיידי ולכן "לחוצים" יותר ועשויים להוריד את המחיר. אלה, כמובן, ישפיעו על השוק כולו בטווח הקצר, אך כשהמלאי שלהם יצטמצם, המחירים להערכתנו, צפויים לשוב למגמת עלייה. בטווח הזמן הארוך, וכמובן בכפוף להנחות בדבר אי התפשטות גל שני, להתייצבות שיעורי האבטלה, והיוותרות הריבית ברמתה הנמוכה טרם המשבר, איננו רואים שינוי משמעותי ביחס למגמה ששררה טרם המשבר. המחסור בדירות למגורים למעשה רק החמיר לאור "צוואר הבקבוק" שנוצר כתוצאה מהמשבר, שחל למעשה לכל אורך השרשרת – גם בתהליכי התכנון וגם בביצוע חלה האטה . הביקוש עצמו, כלומר, הצורך לדירות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור וכו', אינו צפוי להשתנות. הליכה לכיוון של השכרות ארוכות טווח עשויה למתן את הביקוש לדירות מגורים, עם זאת, היא איננה צפויה להוות לראייתנו גורם בעל משמעות מספקת על מנת לשנות את המגמה, בין היתר, לאור קצב כניסתן של דירות אלה לשוק, והמענה המוגבל שהוא מספק ברמה השנתית עבור צורכי הדיור הקיימים.

• על אף שיעורי גבייה שלא נפגעו עד עתה באופן משמעותי, סגמנט זה סובל מאי וודאות רבה בעקבות המשבר. בהקשר זה, גורמים רבים חלוקים בדעותיהם, בעיקר ביחס לסוגיית הרעיון הכללי של עבודה מהבית ומידת הדומיננטיות שלו, אם בכלל, לאחר המשבר.

• אנו סבורים כי עסקים רבים יאמצו פתרון היברידי שבמסגרתו עובדיהם יעבדו בשיעור מסויים מהבית, דבר שיוביל לפגיעה בביקוש לשטחי משרדים. בהקשר זה, קשה שלא לציין את הצהרותיהן של חברות ענק כגון "פייסבוק" ו-"טוויטר", שמחזקות את האפשרות של קיטון בביקוש בשוק המשרדים. מנכ"ל "טוויטר" ציין החודש כי יאפשר לעובדים שמעוניינים לעבוד מהבית לעשות זאת ללא הגבלה. בהמשך, מנכ"ל "פייסבוק" ציין כי בטווח של 5-10 שנים, כמחצית העובדים צפויים לעבוד מהבית באופן פרמננטי. גם בישראל, חברת "מטריקס" שמעסיקה כ-10,000 עובדים, הצהירה כי "החברה בוחנת מעבר לעבודה היברידית (שילוב של עבודה מהבית ומהמשרד) גם בהמשך הדרך (לא רק בתקופת הקורונה), תוך צמצום בשטחי הנדל"ן וחסכון בעלויות תפעוליות". חברות שעובדות בסביבה תחרותית ויצמצמו את הוצאותיהן כתוצאה מעבודה מהבית, יוכלו לשפר את יתרונן התחרותי, דבר שצפוי למשוך גם את מקבילותיהן לנקוט בצעדים דומים.

• בנוסף, עלייה בשיעורי האבטלה, בין כתוצאה מחברות שלא שרדו את המשבר ובין כתוצאה מהליכי התייעלות רוחביים המבוצעים בחברות שונות, עשויים גם כן לפגוע במשרדים, אם כי, ככל הנראה, חלק נכבד מהמפוטרים לא עבדו במשרדים, אלא בשטחי מסחר, שטחים ציבוריים אחרים וכיו"ב.

• יש לזכור, כי ברמת ההיצע, חלה, בשנים האחרונות, עלייה מתמשכת בהיצע שטחי המשרדים בישראל, בהיקף של מאות אלפי מטרים, כאשר חלקם באיזורים בהם הביקוש אינו כה מובהק, כמו למשל בני ברק ופתח תקווה. כמו כן, כניסתן של קבוצות רכישה לתחום, הובילה לגידול חד בשטחי משרדים קטנים. מדובר בשוק בעל פוטנציאל ביקוש מוגבל, שכן הוא אינו פונה לכל אותן חברות שמחפשות שטחים נרחבים, ומשכך רגישותו לירידת מחיר צפויה להיות גבוהה יותר.

• יש להניח שהשפעת המשבר תורגש באופן בולט יותר דווקא בשנה הקרובה ובמיוחד לגבי חידושי החוזים שיסתיימו. יש להניח ששיעור החידוש לא יהיה מלא ביחס לכל השוכרים, ולפחות חלקם יפעלו להורדת מחירים או לכל הפחות לשמירתם ברמת המחירים הנוכחית.

• עוד לפני המשבר, ברמה העולמית ובחלק מסויים מן המקומות בארץ, תחום זה סבל ממגמה של שחיקה בפדיונות וב-NOI. הקניונים ומרכזי המסחר היו הראשונים להיפגע ונפגעו בעוצמה הרבה ביותר ממשבר הקורונה. משכירים רבים נאלצו לוותר על דמי השכירות ודמי הניהול של חודש אפריל ואף על חלקים ממרץ וממאי. גם החניונים של אותם מרכזים עמדו שוממים ולא הניבו שכר דירה. עם זאת, מאז פתיחת המרכזים המסחריים והקניונים בשבועות האחרונים, אנו עדים לביקוש גבוה, שנובע בין היתר מ"ביקושים כבושים" בתקופת סגר הקורונה. כמו כן, הם נתמכים מהקושי שקיים לאחרונה בהזמנת מוצרים מחו"ל, בין מסיבות טכניות שונות ובין כתוצאה ממלאים שאזלו. חלק מן החנויות כרגע אמנם פתוחות במתכונת חלקית ומנטרות את הפעילות, אך כרגע, ביחס לרובן, מצטיירת תמונה סבירה. לעומת זאת, בתחום המסעדנות ובתי הקפה, המהווים עד 10 אחוזים מהפדיונות במרכזי המסחר ושיעור גבוה יותר בקניונים, ניכרת פגיעה קשה, בין היתר משום שחלקם עדיין סגורים. אנו סבורים שעוד לא ראינו את ההשפעה המלאה של המצב ביחס לתחום ההסעדה.

• במקביל, נתונים מן הימים האחרונים מלמדים כי ייתכן ואותם ביקושים כבושים מהמשבר עשויים להתפוגג במהירות. נתונים של חברת RIS מעלים כי המכירות בימים האחרונים היו נמוכות בשיעורים של 15%-19% ביחס לימים המקבילים שנה שעברה. כך שמידת האיתנות של החזרה לקניונים ולמרכזים המסחריים עדיין אינה ברורה במלואה.

• מגמה שניכרת, וקשורה גם לעובדה שטרם נפתחו המסעדות ומקומות הבילוי שבקניונים, היא השינוי בהתנהגות הצרכנים. משיחות עם חברות עולה כי הקונים מגיעים במטרה מאוד ספציפית של רכישות מוצרים, ופחות לשם הנאה ובילוי. באים – קונים – הולכים.

• לשיטתנו, סגמנט זה הינו בעל רגישות גבוהה למצב הכלכלי ולמגפת הקורונה. יש להניח כי ישנם לא מעט עסקים שייפגעו קשות מהמשבר, ויתקשו לעמוד בתשלומי שכר דירה שבהם עמדו טרם המשבר. כמו כן, ככל שהמצב הכלכלי יהפוך למורכב יותר, הדבר צפוי להשפיע על הצריכה. פגיעה בצריכה מובילה לפגיעה בפדיונות, אשר בתורה עשויה ללחוץ גם על מחירי השכירות, במצב בו שיעור העומס (שכר דירה ודמי ניהול מסך המחזור( יעיק על השוכרים.

• בהבחנה בין מרכזי מסחר ("פאואר סנטרים") לעומת קניונים, אנו בעלי העדפה כרגע למרכזי מסחר פתוחים במיקומים טובים. גובה שכר הדירה במרכזים אלה ו"עומס" השכירות מול הפדיונות, נמוך באופן בולט ביחס לקניונים, ולכן היכולת שלהם להיפגע מהמשבר מוגבלת יותר. תחום המסעדנות למשל, מהווה שיעור נמוך יותר משוכריהן ביחס לקניונים. גם הוצאות הניהול נמוכות יותר, שכן במרכזים פתוחים אין צורך בעלויות חשמל ומיזוג גבוהות מפני שאין מבנה מרכזי שצריך לקרר. בנוסף, בזמן "שגרת קורונה", ניראה שחששות הציבור יובילו אצל רבים, להעדפת המרכזים הפתוחים על פני הקניונים.

• מבחינת שיעורי ההיוון, אנו סבורים שתחום זה "סבל" לאורך השנים משיעורי היוון גבוהים יחסית, בין היתר בשל מיעוט של עסקאות ש"שמר" על שיעור ההיוון גבוה. על אף זאת, מטעמי שמרנות, במודלים שלנו העלנו במעט את שיעורי ההיוון, אבל חשוב לציין שלא היו עסקאות משמעותיות בתחום הזה בשנים האחרונות, ואנו לא צופים כרגע עלייה נוספת בשיעורי ההיוון (בתמיכת עלויות המימון הנמוכות שיש בשוק היום, בעיקר לחברות המובילות).

• תחום זה צמח באופן בולט עוד לפני הקורונה, כאשר המשבר העניק לו תנופה נוספת. זהו למעשה סקטור הנדל"ן היחידי שלא חווה כל פגיעה כתוצאה מהקורונה ואף להיפך, המשבר למעשה חידד את הצורך במרלו"גים. החברות הבינו את המשמעות והחשיבות של החזקת מחסנים לצורך תמיכה בפעילות האונליין המתגברת. חברות בתחום מדווחות על מוסר תשלומים גבוה,  ואלו שנמצאות בייזום של מרלו"גים, כדוגמת "מגה אור", רק מגבירות את הקצב וממשיכות להתקדם עם פיתוח של מרכזים חדשים.

סיכום

נראה שסקטור הנדל"ן בהחלט צפוי לעבור שינויים, בעקבות משבר הקורונה, כאשר חלק מהסגמנטים שלו הינם בעלי רגישות גבוהה יותר לשינוי וחלק עם רגישות מוגבלת יותר לאורך זמן. ההיבטים השונים שבהם דנו בסקירה מחדדים את הצורך בבחירת הסגמנט וגם בבחירת החברה. זו תקופה שיש לבחון בה את החברות תוך שימת דגש רב על חברות תזרימיות, איכותיות ויציבות שיוכלו לספוג גם מכה או שתיים בכנף ולעבור, ואולי אפילו בהצלחה, תקופות מאתגרות יותר בכלכלה, דוגמת משבר הקורונה, שמלוא השלכותיו עדיין אינן ידועות.